רוב מכריע של תושבי ירושלים מהמגזר היהודי רואים בצורה חיובית עירוב שימושים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. יחד עם זאת – מרבית הירושלמים דירגו את אזור התעסוקה והמסחר בתלפיות ובגבעת שאול כשכונות המיטביות להקמת פרויקטים מסוג זה.
כך עולה מסקר ערכה לאחרונה חברת 'פתרונות' המתמחה בביצוע מחקרים כלכליים ובייעוץ ופיתוח אסטרטגיה שיווקית. מטרת הסקר, שנערך בקרב מדגם מייצג בקרב 500 תושבים מהמגזר היהודי בגילאי 18+, היתה לבדוק מה היו רוצים תושבי ירושלים בניין מגוריהם או בפרויקט סמוך אליהם?
בסקר נמצא כי למעלה מ-75 אחוז מהמשיבים רואים בחיוב עירוב שימושים בתחום המסחר, התעסוקה, המגורים ומבני הציבור. כ-40 אחוז מתוכם אף ראו זאת בצורה חיובית מאוד.
ואיזה סוגי מסחר ותעסוקה היו הירושלמים מעדיפים מתחת או בסמוך לביתם? קופות חולים, בתי קפה, משחקיות לילדים וחנויות פארם וטואלטיקה.
השימושים בסדר היורד מהחשוב ביותר היו:
– קופות חולים (גבוה משמעותית בקרב אוכלוסייה דתית-לאומית וחרדית)
– סופרמרקט וחנויות מזון
– פארם וקוסמטיקה,
– בגדי ילדים, מוצרי ילדים ותינוקות
– בתי קפה
– חנויות הלבשה והנעלה
– מסעדות
– חנויות סלולר
– חנויות צעצועים וכלי כתיבה
– עיצוב וריהוט לבית
סוגיה נוספת שנבחנה בסקר היתה מיקום הפרויקטים אשר משלבים מסחר ותעסוקה. באופן לא מפתיע רוב העונים על הסקר בחרו באזורים שכבר היום משלבים בחלקם בין מגורים, מסחר ותעסוקה – תלפיות וגבעת שאול.
זאת ועוד – למעלה מ-60 אחוז מהמשיבים לסקר, ציינו כי להערכתם פרויקט מגורים בעירוב שימושים איכותי המייצר ערכים חברתיים במרחב הפרויקט, יעצים את הביקוש ואף יהיה בעל ערך כלכלי גבוה בטווח של 10 עד 25 אחוז מפרויקט מגורים אחר באותו מרחב ללא שימושים נוספים.
יצוין כי הסקר נערך על רקע המגמה שמובילות ועדות התכנון בירושלים בשנתיים האחרונים על התחדשות עירונית ופרויקטים בעירוב שימושים. חלק מהפרויקטים כבר יצאו לדרך, מספר מועט מהם כבר עומד, ונדמה שמרבית הירושלמים ממתינים לכך בציפייה.
רוצים להישאר מעודכנים?
איתי שפרן מחברת 'פתרונות', אשר ביצעה כאמור את הסקר, טוען כי ההבדלים העיקריים בין הצלחת פרויקט אחד למשנהו יהיו בעיקר בשלושה פרמטרים מרכזיים: מיקום ונגישות, עוצמת כוח הקנייה החודשי הקיימת והמתוכננת, ההון האנושי.
בנוסף, הוא מציין את מוניטין האזור כמשיכה לשימושים המניבים שיתאכלסו בפרויקט. לגבי מיקום הפרויקט אומר שפרן כי "פרויקטים המתוכננים בגבעת שאול, תלפיות, שער העיר ואזורים עם נגישות מיטבית לרכבת הקלה, הכבדה ולקווים החדשים המתוכננים, יהיו בעלי משקל סגולי גבוה יותר לצד פרויקטים שמתוכננים בשכונות מגורים".
בתוך כך, לאחרונה החלה בנייתו של מתחם עירוב שימושים גדול ומתקדם בשכונת גבעת שאול, המשלב מגורים, משרדים, שטחי מסחר ותעסוקה, ששמו – 'עיר עולם' (יוזמת חברת ISA GROUP).
אסף בויאר, סמנכ"ל השיווק של החברה התייחס גם הוא לעניין עירוב השימוש ומציין כי "היתרון של מגורים במתחם עירוב שימושים הוא שדייריו יכולים ליהנות מכל העולמות מבלי לצאת ממנו בהנחה שהוא מקנה ומנגיש מנעד רחב של שירותים, שכן לצד המגורים יש גם תעסוקה (שטחי משרדים), חינוך, מרכז קניות ובילוי. בנוסף, אותו מתחם משמש אבן שואבת גם לתושבי השכונה והמועסקים בו. העובדים המגיעים אליו מדי יום נהנים גם הם מכל מה שיש לו להציע – יכולים לדאוג לסידורים (קניות לבית למשל) מבלי שיאלצו לבזבז זמן מיותר מעבר לשעות העבודה. בימים אלו עם התקדמות הבניה ושיווק שטחי המסחר, אנו עומלים על הרכבת תמהיל נכון שישמש באופן המדויק ביותר את צרכיהם של דיירי המתחם ותושבי הסביבה".
שפרן מסכם: "הפוטנציאל לתוספת שטחי מסחר בירושלים רב מאוד, אולי מהמשמעותית ביותר בישראל בשל גודלה של ירושלים. עם זאת, רק בתמהיל מוקפד, קונספט, מיצוב וניצול היבטים תכנוניים-טופוגרפיים פר פרויקט אפשר יהיה לנצח את התחרות ברמת המיקרו שיכולה בסגמנטים מסוימים להיות קריטית".
תגובות