בירת ההתחדשות העירונית

מאז נכנס משה ליאון לתפקידו כראש עיריית ירושלים בסוף 2018 עוברת העיר ירושלים מהפכה של ממש והיא הופכת להיות, מלבד בירת ישראל, גם בירת ההתחדשות העירונית הארצית. בשנת 2021 הייתה ירושלים מהערים המובילות בישראל בהתחדשות עירונית, והמגמה הזאת נמשכת גם בשנת 2022 ותימשך גם ב-2023.

מי שמוביל את תנופת הפיתוח בעיר, בהתאם למדיניות שמתווה ראש העיר, משה ליאון, הוא מהנדס העיר, אינג' יואל אבן. אבן מפרט בשיחה איתנו את היקפי תנופת הפיתוח העוברת על העיר ומסביר איך עושים את זה בלי לפגוע בצביונה הייחודי.

מהנדס העיר ירושלים, אינג' יואל אבן (צילום: שרון גבאי)

את השיחה פותח מהנדס העיר בנתונים מדהימים, לא פחות. "ירושלים היא עיר שגדלה ומתפתחת בצורה מאוד משמעותית. בטווח זמן של 20 שנה מעכשיו, ירושלים תגיע למיליון וחצי תושבים שזה מספר עצום. בשביל להתמודד עם הגידול הצפוי באוכלוסייה, צריכים לייצר כ-6000-5000 יחידות דיור בשנה. במשך לא מעט שנים, לא עמדנו בביקוש וירושלים דשדשה עם 2500-2000 יחידות דיור בשנה בלבד. בשנים האחרונות אנחנו רואים את הזינוק הגדול בהיצע הדירות: את שנת 2021 סיימנו עם כ-5,400 התחלות בנייה ליחידות דיור (היתרי חפירה והתרי בנייה), ובשנת 2022 נחצה את רף 6,000 יחידות הדיור בהתחלות בנייה. רק כדי לסבר את האוזן, כל יחידת דיור מיועדת לכארבעה תושבים בממוצע. המשמעות היא שבכל שנה כ-25 אלף תושבים יקבלו דירות חדשות בירושלים. 25 אלף תושבים – זה בעצם עיר שלמה. ייצור בהיקף משמעותי כל כך של יחידות דיור לאורך זמן, ייתן את המענה לגידול הדמוגרפי הצפוי בשנים הקרובות. הגידול הזה, דרך אגב, הוא לא משהו תיאורטי. ב-20 שנים האחרונות ירושלים צמחה פי אחד וחצי. בשנת 2000 ירושלים מנתה 650 אלף תושבים והיום היא מונה 950 אלף תושבים".

ואיך מתמודדים עם הגידול הדמוגרפי הצפוי הלכה למעשה?

"כשמדברים על התחדשות עירונית בירושלים מדברים בעיקר על פינוי ובינוי בשכונות הוותיקות כמו גילה, קטמונים, קריית יובל, קריית מנחם, נווה יעקב ועוד. אלה שכונות שנבנו בשנות ה-50, ה-60 וה-70. המבנים בשכונות הללו רעועים ומחייבים חיזוק והתחדשות וגם התשתיות הישנות לא מתאימות לעידן הנוכחי. מכיוון שאין קרקעות פנויות ומכיוון שאנחנו לא רוצים לפגוע בשטחים הציבוריים ובשטחים הירוקים, האפשרות היחידה היא חידוש השכונות על ידי בנייה לגובה. מה שקורה בפועל הוא שעל כל יחידת דיור שנהרסת, נבנות במקומה כארבע יחידות דיור חדשות. אבל זה לא מספיק רק לייצר יחידות דיור, שזה אתגר משמעותי בפני עצמו, כי עיר טובה לא יכולה להיות מפעל לייצור יחידות דיור. לצד יחידות הדיור, חייבים לייצר גם תשתיות, שירותים לציבור ואיכות חיים טובה".

פינוי-בינוי בסן מרטין (הדמיה: יגאל לוי אדריכלים)

ואיך מייצרים איכות חיים טובה?

"הקמנו אגף חדש תוספתי במינהל התכנון של עיריית ירושלים – אגף פיתוח, בניהולה של שרון מנדלבאום, התומך בעבודת האגפים האחרים, לרבות אגף תכנון עיר בראשות רועי לביא, אדריכל העיר עופר מנור, אגף מבני ציבור בראשות ארה'לה בן נון ועוד. אגף פיתוח מביא הסתכלות שכונתית על פרויקטים של פינוי-בינוי בעיר. לכל שכונה העוברת תהליך של התחדשות עירונית ממונה פרויקטור שכונתי – ובמאמר מוסגר אגיד שזה דבר שהוא חסר תקדים בארץ – כאשר לכל פרויקטור כזה יש צוות של יועצים ואנשי מקצוע. הצוות מכין תוכנית עבודה סדורה לטווח זמן של חמש, 10 ו-20 שנה קדימה, כדי שלצד יחידות הדיור יהיו גם כל השירותים הציבוריים שכל תושב צריך. כלומר, אם בתוך כך וכך שנים, השכונה תגיע לכך וכך תושבים, המענים הציבוריים חייבים להיות בהתאם".

זה נשמע נהדר. אבל איך עושים את זה?

"גם פה עשינו משהו מהפכני: הקמנו שולחנות עגולים בשלושה נושאים מרכזיים. האחד – שולחן עגול לשטחים ציבוריים בנויים בניהול האגף למבני ציבור וביחד עם צוותים נוספים ממינהל החינוך העירוני, מינהל התרבות ועוד – כל מה שקשור לגני ילדים, בתי ספר, מעונות יום, מתנ"סים, אזורי תרבות וספורט עירוניים ועוד. תפקידו של הפרויקטור השכונתי סביב השולחן הוא לרכז את הפעילות של לקחת שטח ציבורי קיים ולהעצים אותו. למשל, בבית ספר שנבנה בשנות ה-60 יש הרבה שטח מבוזבז. אנחנו יודעים לקחת את השטח ולנצל אותו למקסימום – להקים באותו המתחם גם גני ילדים, גם מעונות יום, גם מתנ"ס ועוד. כלומר, עירוב שימושים משמעותי שמכניס בתוכו את כל הדיסציפלינות שצריכות להיות בשטח ציבורי גדול.

ראש העיר ירושלים, משה ליאון (צילום: ראובן קופיצ'ינסקי)

"השולחן העגול השני הוא שולחן המרחב הציבורי, שאותו מוביל אדריכל העיר, כשלצידו פועלים מיטב אנשי המקצוע בתוך העירייה, כולל מאגף תושי"ה, צתא"ל, שאחראית על מערכת הסעת ההמונים בשכונות ועוד, שמתכננים את המרחב הציבורי, והם עוסקים בעיקר בטיפול בסוגיית הגישור הטופוגרפי. ירושלים ייחודית בטופוגרפיה שלה, היא עיר הררית ולפעמים כדי להגיע לנקודה שהיא במרחק של 50 מטר הליכה, צריכים לעלות 70 מטר לגובה. את הבעיה הזו פתרנו על ידי אמצעים מגשרי טופוגרפיה, שמתוכננים סביב אותו שולחן. למשל, מעליות בשטחים הציבוריים, שבילי הליכה, גשרונים להולכי רגל. לדוגמה, בקריית יובל אותרו עשרות מעברים ציבוריים כאלה, כנ"ל בשכונות אחרות. דוגמה לכך הוא המעבר המתוכנן מרחוב אולסוונגר שנמצא למטה לרחוב הנטקה שנמצא למעלה, שבו עוברת הרכבת הקלה. תושבים שנמצאים די רחוק מתחנת הרכבת, עולים בשתיים-שלוש מעליות וגשרונים להולכי רגל ומגיעים לרכבת. כך מתממשת המדיניות שלנו לגרום ולסייע לאנשים לזנוח את השימוש ברכב הפרטי ולהפחית את העומסים בכבישים.

"השולחן העגול השלישי שיוקם הוא שולחן התשתיות, שינוהל באגף תושי"ה ושתחתיו יופעלו כל חברות התשתית הרלוונטיות, כגון חברת החשמל, הגיחון, חברות התקשורת ועוד, שיושבות סביב השולחן הזה, שמטרתו לענות באופן מיטבי על סוגיית התשתיות שכל שכונה חדשה צריכה. גם שם הפרויקטור השכונתי יתכלל את עבודת השולחן עם יועצים רלוונטיים. למעשה, אנחנו מייצרים עולם ומלואו בתחום התשתיות".

מיזם רובע העסקים בכניסה לעיר (הדמיה: טוטם, באדיבות חברת עדן)

ואיך אתם משמרים את הצביון הייחודי של ירושלים לאור הבנייה לגובה בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"בשכונות שאנחנו עושים פינוי-בינוי, כמו גילה וקריית יובל, שאלת הגובה היא פחות רלוונטית ביחס לצרכים האחרים של השכונה. בשכונות האלה והודות לבינוי לגובה, אנחנו מפנים שטח חדש לצורכי ציבור שלא היה קיים קודם לכן, וכולל גם שטחי מסחר, תעסוקה ותרבות. לעומת זאת, בשכונות עם צביון היסטורי, כגון רחביה, טלביה, נחלאות, המושבה הגרמנית ומרכז העיר, שם אנחנו לא עושים פינוי-בינוי. מהסיבה הזו, כשהחלטנו על מתן פטור מהיטלי השבחה ליזמים שיבנו בעיר פרויקטים של פינוי-בינוי, החרגנו את אותן השכונות המיועדות לשימור. בשכונות האלה מסלול הבינוי, ככל שנדרש חיזוק ועיבוי, יתבסס בעיקר על תמ"א 38. לדוגמה, יזם שיבקש לבנות חצי קומה יותר מהמדיניות בנחלאות, לא יקבל אישור, כי נחלאות צריכה להישאר נחלאות. כנ"ל בשכונות ההיסטוריות האחרות. אנחנו יודעים לאזן בין ערכי השימור של ירושלים, שהם בעלי חשיבות גבוהה ביותר וקשורים לזהותה של העיר, לבין האזורים שבהם ערך העצמת הדיור – היכולת לאפשר בניית יחידות דיור, תוך העצמת השטחים הציבוריים שבהם – גובר, ושם אנחנו כן מאפשרים את הבנייה האינטנסיבית".

מהי המשמעות של ביטול היטל ההשבחה ליזמים שבונים פרויקטים של פינוי-בינוי?

"המשמעות היא מאוד-מאוד דרמטית. בכ-80 אחוז משכונות העיר ביטלנו כליל את היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי. המדינה אפשרה בחוק לכל רשות להחליט אם היא רוצה היטל השבחה מלא, היטל השבחה חלקי או ביטול של היטל ההשבחה. אנחנו החלטנו לבטל את היטל ההשבחה, כי אנחנו מאמינים שירושלים צריכה לייצר יחידות דיור בהיקף גדול, כדי להתמודד עם הגידול הדמוגרפי הצפוי בה ולחזק את המבנים הזקוקים לזה כל כך, ולכן אנחנו פורשים שתי ידיים ליוזמות חדשות, אנחנו רוצים לראות את ירושלים מתפתחת.

גן סאקר המחודש (צילום: ארנון בוסאני)

"בהקשר הזה אני תמיד נותן את המשל של המכולת השכונתית. בכל מכולת יש את המוצרים המסובסדים ויש את המוצרים הרווחיים. בעל המכולת מפסיד על המוצרים המסובסדים, אבל הוא יודע שיש סיכוי טוב שמי שיקנה את המוצרים המסובסדים, יקנה גם את המוצרים הרווחיים. ככה אנחנו גורמים ליזמים להגיע לפה לפרויקטים של פינוי-בינוי, נותנים להם פטור מהיטל השבחה, ואותם יזמים בונים בעיר גם במקומות ששם יש היטל השבחה. בלי לנקוב בשמות, ישנם יזמים גדולים שהגיעו לירושלים לפרויקטים של פינוי-בינוי, והיום בונים עוד ארבעה-חמישה פרויקטים בתלפיות או ברובע העסקים הגדול בכניסה לעיר. יש דוגמאות של פרויקטים שבהם המינהל שיווק קרקע ב-50 מיליון שקלים והיזם זכה ב-250 מיליון שקלים. זה מייצר לעירייה השבחה מאוד משמעותית, ולכן, למרות מדיניות הפטור, ההכנסות מהיטלי ההשבחה ממש לא נפגעו. בעבר יזמים לא רצו להשקיע בירושלים, אמרו שהעיר מראה את הגב ליוזמות חדשות. היום זה אחרת, היקף היוזמות וההשקעה בעיר גדל משמעותית וזאת לאור החשיבות שראש העיר משה ליאון והצוות המקצועי בעירייה רואים בצמיחתה ובגדילתה של ירושלים".

בוא נדבר על הדיירים. בכל פרויקט של פינוי-בינוי יש דיירים שצריכים להתפנות מבתיהם. זה לא עניין פשוט.

"פינוי-בינוי זה משולש. צלע אחת שלו זו הרשות, הצלע השנייה – היזם, והצלע השלישית – הדיירים. הדיירים פחות מודעים להיקף העבודה שאנחנו עושים, ובגלל זה אנחנו מקבלים תגובות שהדיירים אינם מעוניינים בהתחדשות עירונית. אולם ברגע שהם נפגשים איתי ועם הצוות המקצועי שלי (אגף פיתוח, אגף תכנון עיר, אגף תוש"יה ועוד) ושומעים על החשיבה והעשייה המתקיימות סביב ההתחדשות העירונית, גם הפסימיים שביניהם נרתמים לשיח חיובי סביב פרויקטים של פינוי-בינוי בירושלים. בהקשר זה אנחנו פועלים גם מול היזמים. לעיתים, יש מצבים שהיזמים לוחצים בצורה בלתי סבירה על הדיירים, ואנחנו, ביחד עם המינהלת להתחדשות עירונית, מקיימים הרצאות ופעילות הסברה בקרב היזמים, שיבינו שיזם שיתנהל בצורה פסולה מול הדיירים לא יעבוד בירושלים. יזם שלא יידע לשמור על הדיירים, שלא יגיד להם את האמת, שיבטיח להם הבטחות שהוא לא יוכל לקיים – זה לא מקובל עלינו. לכן אנחנו אומרים ליזמים 'בואו, שבו איתנו, נשפר את התכנון, נלך לתושבים ביחד, נסביר להם, כדי שיבינו את המדיניות, כדי שיבינו מה הם יכולים לקבל ולא יכולים לקבל', והיזמים מבינים את זה".

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

מה לגבי פינוי-בינוי בשכונות החרדיות והערביות?

"בשכונות החרדיות זה ללא ספק אתגר, כי יש הגבלה בבנייה לגובה בגלל סוגיית מעליות השבת. עם זאת, לפרויקטים של פינוי-בינוי במגזר החרדי יש חשיבות מאוד גדולה, שכן הם ישפרו את חיי התושבים לאין ערוך. בשמואל הנביא ובנווה יעקב, למשל, יש בתכנון מספר רב של פרויקטים ואני בטוח שהם יהיו בבחינת שובר שוויון באיכות החיים.

"גם בשכונות הערביות במזרח העיר אנחנו מאוד רוצים לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי. יש בקנה כבר כמה יוזמות, בבית חנינא, לדוגמה. זה אתגר לא פשוט, ואני מקווה שנצליח, כי זה יוביל לשינוי משמעותי במזרח העיר".

שביל אופניים (צילום: עיריית ירושלים)

לסיכום, מה החזון התכנוני שלך לירושלים?

"עיר צומחת, עיר מפותחת תוך שמירה על הזהות הירושלמית הייחודית, יותר מקומות תעסוקה, יותר פתרונות תחבורת הסעת המונים נוחה ושירותית כמו הרכבת הקלה, שטחי ציבור נרחבים לצד שטחים ירוקים, איכות חיים טובה עם כמות יחידות דיור בהלימה לגודל האוכלוסייה. כל זה קורה הודות לשיתוף פעולה בין מכלול של גורמים שחברו יחדיו למען המטרה – ראש העיר, מנכ"ל העירייה, הוועדה המקומית, הוועדה מחוזית ואנשי המקצוע בעירייה, על שלל אגפיה".

מנהלת אגף פיתוח במינהל התכנון, שרון מנדלבאום, מצטרפת לשיחה ומבקשת להדגיש: "ההתחדשות העירונית היא הפרויקט הגדול והבוער של ירושלים. לעיר אין קרקעות להתרחב בהן, והיות שאנחנו לא רוצים לפגוע בשטחים פתוחים, עלינו לנצל טוב יותר את הרקמה האורבנית הקיימת באמצעות בנייתה מחדש. הדבר הזה קורה בירושלים בעצימות מאוד-מאוד גבוהה. זה גם מצריך מאיתנו סוג של ניהול תהליכים בשוק הפרטי, כי פרויקטים של פינוי-בינוי מבוצעים על ידי יזמים פרטיים. אנחנו, כעירייה, לא לוקחים על עצמנו רק את ניהול התכנון, אלא גם את כל התחומים שנדרשת בהם פעילות מצד העירייה, כדי לגרום לפינוי-בינוי להצליח. לכן, העירייה לא נשארת רק בשלב התכנון, היא נמצאת גם בשלב של תוכניות העבודה עצמן. העירייה מייצרת תוכנית עבודה לפרויקטים שהיא מבצעת, בין אם זה בתי ספר ובין אם זה כבישים, כך שיהיו בהלימה לקצב ההתפתחות של הפרויקטים הפרטיים של הפינוי-בינוי. במקביל, אנחנו נמצאים בקשר ישיר עם התושבים בכל אחד מהפרויקטים באמצעות המינהלת להתחדשות עירונית. זאת, כדי לשמוע את הקול של התושבים, לוודא שהתכנון מתאים להם, שהוא קורה בקצב נכון ונותן להם מענה.

"הפינוי-בינוי הוא אחד ממנועי הצמיחה של ירושלים, אבל לא רק. פרויקטים ששנים לא יצאו לפועל בירושלים, מתממשים עכשיו. זה מעיד על כך שירושלים נמצאת באיזושהי תחנה מאוד משמעותית הן של תנופת בנייה והן של כל קשת השימושים. מעבר לכך שירושלים היא בירת הדיור, ירושלים היא עיר בירה שיש לה המון דברים נוספים להציע“.