כמה זמן אתה בתחום?
"בתחום היזום בנדל"ן אני פעיל 15 שנה".
למה בחרת דווקא את תחום הייזום והבנייה?
"יש שמחה אמיתית כשאתה מוביל פרויקט משלב הקרקע ועד שאתה רואה את החזון קורם עור וגידים ואת התוצאה. זה נותן כוח ורצון להמשיך".
ספר על ה-פרויקט בהא הידיעה שאתם בונים בירושלים?
"אנחנו מקימים עכשיו פרויקט של מגדל פרדס ברחוב פייר קניג. זה פרויקט ייחודי, המשלב בין מוסד אקדמאי אנגלוסכסי לבין בניה למגורים על ציר הרכבת הקלה העתידי, בדופן של התפר בין שכונת בקעה לתלפיות. יש ייחודיות במרכיבים של הפרויקט הזה, ונעשתה חשיבה רצינית קדימה. במקביל הגשנו תב"ע למתחם של 10 דונם ברחוב אלכסנדריון בגוננים – בסמוך לבית הספר קשת, מתחם שמייצר איכות והשלמה של שטחים ירוקים מדהימים החסרים מאוד בשכונה. השכונה עשירה בשטחי ציבור אבל מצויה במחסור של שטחים ירוקים. הפרויקט יציע שדרוג גם לשכונה וגם לדיירים במתחם".
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר בזמן אמת"
"כל העיר" ירושלים – גם באינסטגרם
המייל האדום של "כל העיר" [email protected]
אילו פרויקטים נבנים עכשיו על ידיכם בירושלים (ובכלל) ואילו פרויקטים בתכנון?
"בנוסף לפרויקטים שמניתי קודם, אנחנו בונים בימים אלה מרכז מסחרי בבית שמש. כמו כן, יש לנו 2 פרויקטים נוספים בירושלים – בקרית היובל אשר בראשון שבהם תוגש תב"ע בקרוב, יש שני פרויקטים בתל אביב, פרויקט ענק בשכונת יד התשעה בהרצליה ופרויקט נוסף ברמת גן".
איזה פיתוח סביבתי מציעים הפרויקטים שלכם?
"אנחנו שמים דגש על פיתוח איכותי חיצוני וגם פנימי לרווחת דיירי הפרויקט".
מצוקת החנייה בירושלים היא לא דבר חדש. איך מתגברים עליה בפרויקטים חדשים?
"כיזמים העובדים בהרבה רשויות – ירושלים במצוקה בהיבט התחבורתי, אבל מצד שני מתקדמת בטיפול ברכבת הקלה ומציאת פתרונות. אנחנו מעדיפים פרויקטים הנמצאים בצירים ובאזורים שהתחבורה הציבורית בהתפתחות ובהליכי שדרוג. אנחנו מנסים לייצר בפרויקטים שלנו גם מתחמים של חדרי עבודה/חדרי ישיבות שיתופיים בבניינים, על מנת לספק להרבה מהדיירים את האופציה לעבוד מתוך מתחם המגורים בלי להיסחב בכבישים ללא צורך".
"ירושלים היום מובלת בצורה וראיה חיובית הן מצד הוועדה המקומית לתכנון
והן מצד הוועדה המחוזית. ראש העיר ולשכתו דוחפים ומקדמים פרויקטים ביעילות"
מניתוח הנתונים של הלמ"ס עולה, כי המצב בירושלים עגום הן מבחינת מכירה של דירות חדשות והן מבחינת התחלות בנייה. מדוע?
"בתקופה האחרונה דווקא חל שיפור דרמטי. ירושלים היום מובלת בצורה וראיה חיובית הן מצד הוועדה המקומית לתכנון וה
ן מצד הוועדה המחוזית. ראש העיר ולשכתו דוחפים ומקדמים פרויקטים ביעילות. מהניסיון שלנו הרשות עובדת לפי רוח המפקד, ואין ספק שראש העיר בירושלים משנה סדרי עדיפויות ודוחף ומקדם בנייה. לצערנו, חלק קטן מהפקידות ממחלקות מסוימות, הן ממגבלות כוח אדם או דברים אחרים, לא תמיד עומד בדרישות וזה לפעמים מעכב פרויקטים".
איך אתה מנתח את מצב הנדל"ן בירושלים היום?
"ירושלים נמצאת בתנופה של פרויקטים שמקודמים ומתקדמים. רוב הפיתוח יגיע מתחום ההתחדשות העירונית, ואין ספק שנתחיל לראות פירות והתחדשות ברחבי העיר".
מה לדעתך יכול להביא להמשך פתיחה והרחבה של השוק?
"המשך המוכוונות של ראש העיר והגורמים הרלוונטיים, וכן פיתוח מואץ של תשתיות-תחבורה אך לא רק, גם מבני ציבור מתאימים, ביוב וכיו"ב".
חוק ההסדרים החדש קבע שחוק פינוי-בינוי יתוקן כך שיידרש רוב של 66 אחוז מבעלי הנכסים לקידום פרויקט של פינוי-בינוי במקום 80 אחוז עד כה. מה דעתך על כך?
"פרויקט פינוי בינוי יקרה רק בהסכמות של 100 אחוז מהדיירים. יחד עם זאת, אין ספק שבהורדת הרף ל-66 אחוז הסכמה – זה הפחית מאוד את הבעיה או הדרישה של הדייר הסרבן – כיוון שרק במקרים בודדים הסירוב הוא מבוסס וברוב המקרים הדייר הסרבן חושב שמגיע לו יותר מאחרים. בסירוב מבוסס לא פגשתי דבר שלא פתיר. במיוחד לאור התקנות שאושרו ומסייעות במתן פתרונות למבוגרים ונכים ומסלולי הפתרון הקיימים בחקיקה".
"בהתחלה הקורונה הכניסה חלק מהרשויות להקפאה עמוקה. חלקן פשוט
לא תפקדו, סגרו את הבסטה וחודשים שלמים לא זזו. אני חייב בנקודה הזאת לתת
קרדיט לעיריית ירושלים, שתפקדה ונתנה מענה"
האם הפרויקטים שאתם בונים כוללים שימושים מעורבים (מגורים + מסחר)? האם שימושים מעורבים זה טוב או רע?
"הגדרה של שימושים מעורבים היא מאוד רחבה. חשוב לדאוג שזה נעשה במינון נכון. בדרך כלל יש דרישת רשות על מנת לייצר הכנסת ארנונה שמאוד חשובה לרשות, בגלל שארנונה למגורים היא לרוב גרעונית וארנונה ממסחר /תעסוקה /מלונאות רווחית ומאזנת את התקציב העירוני. אבל צריך לקחת את כל השיקולים, ולייצר עירוב שהוא איכותי ולא פוגע בתושבים, אלא להיפך-משביח את חוויית המגורים. לפיכך אנחנו מנהלים דיאלוג מול הרשויות השונות במטרה לייצר תמהיל כזה שיהיה איכותי".
האם המחירים עוד יעלו או שאנחנו לקראת התמתנות מחירים?
"זאת נבואה, אבל בהסתכלות על הנתונים שמולנו היום – יש הרבה פרמטרים במשוואה הזאת: כרגע הרבית עדיין נמוכה – לאן היא הולכת? עלויות הבניה (ברזל, בטון, הובלה וכוח אדם) עולים בקצב מטורף ומייקרים דרמטית את עלויות הביצוע. האוכלוסייה במדינה גדלה בקצב מהיר. היתרי הבניה שמונפקים בפועל-לא אישורי ועדות אלא התרים לבנות ממש, הינם במספרים לא מספקים בכל המחוזות בארץ. הבירוקרטיה וכמות האישורים הנדרשים עד קבלת היתר רק מתארכת, שינויי התקינה משתנים ללא הפסקה. כל זה משפיע על מחיר הקצה לרוכשים".
רוצים להישאר מעודכנים?
מה עשתה הקורונה לשוק?
"בהתחלה הקורונה הכניסה חלק מהרשויות להקפאה עמוקה. חלקן פשוט לא תפקדו, סגרו את הבסטה וחודשים שלמים לא זזו. אני חייב בנקודה הזאת לתת קרדיט לעיריית ירושלים, שתפקדה וכל בעלי המקצוע שאנחנו עובדים איתם אמרו שקיבלו הן מענה והן שירות למרות הקושי שהרבה מהאנשים עבדו מהבית ולא מהעירייה. שוק הנדל"ן גמגם וקפא בהתחלה, ואז נפרץ הסכר בבת אחת והשוק עבר לסוג של איבוד שליטה".
מה הקושי המרכזי של יזמים בירושלים?
"למצוא פרויקט שיצדיק את ההשקעה. צריך לזכור שלא תמיד המחירים רק עלו, אלא היו תקופות שמחירים ירדו והרווחיות נשחקה".
"אין ספק שבהורדת הרף ל-66 אחוז הסכמה – זה הפחית מאוד
את הבעיה או הדרישה של הדייר הסרבן – כיוון שרק במקרים בודדים
הסירוב הוא מבוסס וברוב המקרים הדייר הסרבן חושב שמגיע לו יותר מאחרים"
מה הטיפ הכי חשוב שאתה יכול לתת למחפש דירה בירושלים?
"קודם כל בהצלחה. ירושלים עיר מדהימה, חפש את האזור שהכי מתאים לך ולמשפחתך לאחר בחינת כלל ההיבטים באופן מעמיק. אפשר לומר שירושלים כיום היא עיר האפשרויות".
מה הפוטנציאל הגדול ביותר בירושלים שעדיין רחוק ממימוש?
"חד משמעית – התחדשות עירונית".
בנימה אישית – איפה אתה אוהב לבלות בירושלים ואיזה יעד אתה מעדיף בחו"ל?
"יש בירושלים כל כך הרבה מקומות מדהימים וייחודיים מכל הבחינות. בחו"ל, אם זה לחופש, רק יעדים שקטים – פארקים לאומיים. לראות את נפלאות הבריאה. יש יופי מדהים בעולם, זה ממלא את המצבר להמשך ובמקביל גם נותן חשק לעוד".
העסקה שחלמתם עליה מחכה כאן. היכנסו לזירת הנדל"ן של ירושלים
לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>
הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד
הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון
שכונת יד התשעה הרצליה
https://m.calcalist.co.il/Article.aspx?guid=rys6Y4iLO
תושבי ירושלים קראו את הכתבה הזו
אנונימי
עיריית הרצליה ביטלה הסכם עם חברת י.ח. דמרי ועם שותפיו יהודה ברזון בנוגע לשכונת יד התשעה בהרצליה.
בימים אלו מתנהלת תביעה בבית המשפט המחוזי ת"א י.ח.דמרי ויהודה ברזון נגד עיריית הרצליה.
שמאי העירייה מציין שאין תכנית בשכונת יד התשעה בהרצליה.
והפרויקט בשכונת יד התשעה תקוע ולא מתקדם לשום מקום.
אל תאמינו לסיפורים של יהודה ברזןן
תושב שכונת יד התשעה הרצליה
ינודה ברזון מציג את עצמו בכתבה כמנכ"ל חברת NBS ישראל, אך בעצם לא קיימת חברה בשם זה ברשם החברות של משרד המשפטים.
תןשבי ירושלים היקרים, תשאלו את יהודה ברזון מה מספר ח.פ של חברת NBS ישראל, ותופתעו לגלות שלא תקבלו ממנו את מספר ח.פ. של החברה, תשאלו למה? כי לא רשומה חברה בשם זה ברשם החברות במשאד נמשפטים.