הממשלה עומדת על 70,000 התחלות בנייה בשנה, יעד שלא נחצה מאז עליית ברית המועצות לשעבר. הבשורה המרה לרוכשים הצעירים היא שבדיוק כמו דירות למגורים גם דירות להשקעה צפויות לעלות מחירים באותה מידה. "כל עוד אתם לא מחוברים לענף הנדל"ן המחירים ימשיכו לעלות ולהשאיר אתכם מאחור", טוען נפתלי בר נתן, המתמחה בשיווק פרויקטים ובייעוץ השקעות בבנייה חדשה.
נפתלי בר נתן
"הבית הוא מרכז החיים"
ב-2021 התחלות הבנייה שברו שיא לכדי 56,100 דירות. התרגלנו לעמוד על 35,000 דירות. איך אתה מסביר את זה?
"הרבה רוכשים חזרו לשוק, צעירים התייאשו ממחיר למשתכן, זועמים על הזמן שאיבדו בזמן שמחירי הדירות רק עלו בשנים האחרונות למרות הבטחות הממשלה, תושבי חוץ חזרו לרכוש בעקבות האנטישמיות ההולכת וגוברת בארה"ב. אנחנו לא שומעים בחדשות על כל אירוע אבל בפועל המצב באוניברסיטאות ובמרכזים יהודיים בארה"ב מחמיר ורק נותנים מוטיבציה נוספת ליהודים רבים לרכוש דירה בישראל לעת צרה גם אם לא מתכננים לגור בה בזמן הקרוב. הקורונה גרמה למשפרי דיור לחפש מרחב מגורים נח יותר. כל זה הוביל למצב בו הביקושים עלו וההיצע, שאחרי יותר מעשור של גרעון, מתחיל במעט להדביק את הפער", סבור בר נתן.
"אנשים הבינו בימי הבידודים ההדוקים שהבית הוא מרכז החיים הביקושים לדירות גדולות יותר הרקיעו שחקים. היו גם כאלה שהבינו שבני הזוג שלהם הם לא מרכז הבית והביקוש הכפיל את עצמו כאשר זוג שחיו יחדיו תחת קורת גג אחת צורכים עכשיו שתי דירות".
נפתלי בר נתן
"ניסיונות קוסמטיים המייצרים מצג שווא"
יש לציין כי התחלות הבנייה עלו ב-4% ב-12 החודשים שבין אוקטובר 2020 לספטמבר 2021. העלייה בהיקף הדירות שנמכרו באותה תקופה עמדה על 8.6%.
מה לדעתך יקרה אם התחלות הבנייה לא ידביקו את קצב רכישת הדירות?
"המחירים ימשיכו לעלות להערכתי כל עוד לא יגדילו את קצב הבנייה", בטוח בר נתן. "ניסיונות קוסמטיים לדכא ביקושים טובים פוליטית למי שמנסה להראות נתונים שכביכול מהווים מגמת ירידה וכל זאת על מנת לזכות באהדת אותו חלק מהציבור שמעוניין בירידת מחירים. האמת הכואבת היא שהפעולות האלה יוצרות בדיוק את התוצאה ההפוכה בטווח זמן הארוך כשרוכשים מציפים את השוק במכה אחת אחרי המתנה ארוכה ומקפיצים את המחירים בצורה קיצונית".
"אין להמעיט בערכן של דירות חדשות מהתחדשות עירונית"
ירושלים היא אחת הערים המובילות בביקושים והתחלות הבנייה המתבטאות יפה בבנייה חדשה בפאתי העיר וגם מראה בנייה מאסיבית בהתחדשות עירונית. "ערים ותיקות מתחדשות ודירות חדשות בבניינים ישנים נתפסות בעיני אנשים מסוימים כנחותים לעומת פרויקטים בבנייה חדשה קלאסיים", טוען נפתלי בר נתן.
מה בעיניך התפיסה המוטעית שחוטאים בה רוכשי הדירות החדשים?
"הרבה פעמים אני שומע רוכשים של דירות חדשות שממעיטים בערכם של דירות בפרויקטים בהתחדשות עירונית וללא הצדקה, דירות בהתחדשות עירונית הם דירות חדשות לכל דבר ועניין", סבור בר נתן. "יש לקחת בחשבון שבערים ותיקות האלטרנטיבה של לקנות דירה בהתחדשות עירונית ולגור במרכז העניינים טובה יותר מאשר רכישה בשכונות בפרברי העיר".
בתור משווק פרויקטים המעורה בענף הבנייה, מה היית ממליץ להם לעשות?
"ענף הנדל"ן נמצא במטוטלת כלכלית ורגשית כבר הרבה זמן. יש עליות ומורדות אבל המגמה היא תמיד בכיוון עלייה, לכן חשוב מאוד להשקיע לפני שהמחירים יתייקרו". נפתלי מאמין שכל פעולה שעשתה מדינת ישראל בעבר היא מה שהובילה למשבר המתחולל כיום.
"נוצר אפקט הדומינו שבעקבותיו חלה עלייה במחירים על חשבון הצרכן ועקב כך התייקרו מחירי הדירות. הכל התחיל ב- 2006, במעבר חישוב מחיר הנכסים מדולרים לשקלים, כשהנכסים הראו קפיצה של 25%. המדינה אפשרה לזה לקרות וכבר אז לא ראתה את הביקושים הגוברים לעומת הבנייה המועטת. המצב לא מאיר פנים לדור הצעיר שרוצה לנטוע שורשים כאן ומבסס את פעולותיו על תפיסות עולם ישנות ומוטעות של הוריו".
נפתלי בר נתן חושב שישנה בורות בנושא הכלכלי והדור החדש חושב רק על היום ולא מתכונן לעתיד כמו שצריך, בהתנהלות עם הפנסיות ובהתנהלות הנדל"נית. "יש חוסר בחינוך פיננסי. לכן, כמו שאני תמיד אומר – אנשים צריכים לקנות דירות לא משנה איפה, העיקר להיות מחוברים לנדל"ן כי אם לא ישקיעו בנדל"ן הם ימצאו את עצמם בגיל הפרישה מול שוקת שבורה".
נפתלי בר נתן
השקעה בבנייה חדשה או בפרויקטים של התחדשות עירונית?
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית ירושלים אישרה בשבוע שעבר חמש תכניות חדשות בירושלים. מדובר בבנייה רחבת הקיף אשר תכלול 3,557 יחידות דיור חדשות בהר חומה ובגבעה הצרפתית.
לעומת זאת עיריית ירושלים פרסמה את סיכום השנה החולפת בהתחדשות עירונית, שמהווה שנת שיא בכל הנוגע לקידום פרויקטים. על פי הנתונים, כיום מקודמות בבירת ישראל כ-115 תוכניות פינוי-בינוי בהיקף של כ-40 אלף יחידות דיור, מהן כ-29 אלף יחידות דיור תוספתיות בשלבי קידום שונים. מדובר בגידול משמעותי של 31% לעומת שנת 2020, אז היו 30,401 יח"ד בהליכי פינוי-בינוי, לעומת 39,828 ב-2021.
"התחדשות עירונית במרכז העיר ירושלים היא מבורכת גם עבור נראות פני העיר וגם עבור הזדמנויות לזוגות צעירים שצריכים לקנות מה שהם יכולים להרשות לעצמם כדי שיהיה להם משהו בידיים מאשר כלום", מסביר בר נתן. "מי שחשב פעם שבזה שהוא לא קונה דירה אז הוא מנצח את השוק ומחירי הנדל"ן ירדו, קיבל אסמכתא לנוכח התנודות בשנים האחרונות. מי שלא יכול להרשות לעצמו לקנות דירה למגורים חייב לגייס את כל הכסף שהוא יכול ולרכוש דירה להשקעה בין אם בבנייה חדשה ובין עם בהתחדשות עירונית כי הקרקעות מתייקרות משנה לשנה ועם הזמן הכסף שיש לכם בצד פשוט שווה פחות".
רוצים להישאר מעודכנים?
תוכן שיווקי
תגובות