"יש רוח גבית משמעותית להתחדשות עירונית בירושלים"

כמה זמן אתה בתחום?
"נכנסתי לתפקיד מנכ"ל חברת 'דונה' לפני שנה, לאחר שחרורי מצה"ל כראש אגף תכנון וחבר פורום המטה הכללי. החברה נוסדה בירושלים בשנת 1991 על ידי מר שלום שי, שהינו הבעלים ויו"ר החברה. 'דונה' בנתה עד כה אלפי יחידות דיור ובימים אלו בונה כ-5,000 יחידות דיור בכל רחבי הארץ".

למה בחרת דווקא את תחום הייזום והבנייה?
"תחום מרתק ומתפתח, עם עשייה מוחשית של בניין הארץ".

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר בזמן אמת"

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 "כל העיר" ירושלים – גם באינסטגרם

 המייל האדום של "כל העיר" [email protected]

ספר על ה-פרויקט בהא הידיעה שהחברה בנתה בירושלים?
"באזור ירושלים ובירושלים עצמה החברה בנתה פרויקטים רבים למגורים. האחרונים שבהם 'דונה עין כרם' – כ-400 יחידות דיור, ו'דונה גילה' עם כ-200 יחידות דיור. פרויקטים שזכינו בהם למשובים מעולים על איכות הביצוע הגבוהה ועל המענה והקשב לרצון הלקוח".

אילו פרויקטים נבנים עכשיו בירושלים (ובכלל) ואילו פרויקטים בתכנון?
"בימים אלו אנו שוקדים על תכנון של פרויקט חדש בפסגת זאב, שזכינו בו במסגרת מכרז 'מחיר מופחת'. זה צפוי להיות פרויקט מעניין לזוגות צעירים בעיר. בחצי השנה האחרונה נכנסנו לתחום התחדשות עירוניתף, ואנו בוחנים במסגרת זו מספר פרויקטים ברחבי העיר שאני מאמין שכולם ישמעו עליהם ממש בקרוב. 'דונה' נוסדה, גדלה וצמחה בירושלים והדי.אן.איי. שלה ימשיך להיות ירושלמי".

"אני מעריך שצפויה לנו המשך עליית מחירים בשנת 2022. הסיבה לכך הינה מחירי הקרקעות שהמשיכו להאמיר. להערכתי, ברגע שתהיה מסה קריטית של פרויקטים להתחדשות עירונית נראה המתמנות בעליות המחירים"

איזה פיתוח סביבתי מציעים הפרויקטים שלכם?
"החברה מקפידה על תכנון איכותי של הבניינים ושל המרחב הציבורי סביבו. אם ניקח את הפרויקט בפסגת זאב כדוגמא – אנו רואים בו הזדמנות להשפיע על הפיתוח והאסטטיות של המרחב כולו, בדגש על החיבור שבין נוף, בנייה, פרקטיות ותשתיות מקומית".

מצוקת החנייה בירושלים היא לא דבר חדש – איך מתגברים עליה בפרויקטים חדשים?
"הפתרון טמון בשילוב שבין פתרונות חנייה בתת הקרקע, תחבורה ציבורית מפותחת, ושינוי תרבותי, שהוא המורכב והארוך ביותר ליישום, של התבססות גוברת על תחבורה ציבורית על פני רכב פרטי".

אמיר אבולעפיה (צילום: באדיבות חברת דונה)

מניתוח הנתונים של הלמ"ס עולה, כי המצב בירושלים עגום הן מבחינת מכירה של דירות חדשות והן מבחינת התחלות בנייה. מדוע?
"במשך שנים ארוכות פתרונות הדיור בירושלים, בדומה לשאר הארץ, התבססו על בנייה בקרקע פנויה. אבל משאב הקרקע במדינה כמו שלנו, ובדגש על ירושלים, הוא מוגבל ואם אנחנו רוצים להשאיר לילדינו שטחים פתוחים וקצת טבע, מוטב לחזור לשכונות הוותיקות ולבנות אותם מחדש, בצפיפות עירונית גבוהה ואיכותית יותר. חברת דונה רואה בהתחדשות העירונית את האפיק הנכון ביותר להתפתחות מתוך הבנה שיש כאן סיטואציה של WIN-WIN-WIN – לדיירים שיכולים לשדרג את דירותיהם ואיכות חייהם, לרשות המוניציפלית שגורם חיצוני מרענן ומחדש את העיר ואת כמות התושבים לקמ"ר, וליזם – בתנאי שמתקיימים התנאים והפרויקט הופך להיות רווחי. יש לזכור כי לפרויקטים של התחדשות עירונית לוקח זמן להבשיל. לעניות דעתי ירושלים והעומד בראשה, מבינים זאת ואני משוכנע כי בשנים הקרובות פרויקטים להתחדשות עירונית יתפסו מקום הולך וגדל בהתחלות הבנייה בירושלים".

איך אתה מנתח את מצב הנדל"ן בירושלים היום?
"ירושלים יכולה וצריכה להתפתח מבחינה כלכלית ולהיות מסוגלת למשוך חברות גדולות לעיר. התוכנית לרובע תלפיות, בניית הגן הטכנולוגי בגבעת רם ופרויקט הכניסה לעיר יכולים לחזק את הבסיס הכלכלי של העיר, לצד העברת יחידות ממשלה לעיר כמתחייב בחוק. ככל שיגדלו מקומות התעסוקה האיכותיים בעיר כך יגבר הסיכוי למשוך אליה אוכלוסייה חזקה".

"חברת דונה רואה בהתחדשות העירונית את האפיק הנכון ביותר להתפתחות מתוך הבנה שיש כאן סיטואציה של WIN-WIN-WIN – לדיירים שיכולים לשדרג את דירותיהם ואיכות חייהם, לרשות המוניציפלית שגורם חיצוני מרענן ומחדש את העיר, וליזם – בתנאי שמתקיימים התנאים"

חוק ההסדרים שעבר בקריאה ראשונה מציע שחוק פינוי-בינוי יתוקן כך שיידרש רוב של 66 אחוז מבעלי הנכסים לקידום פרויקט של פינוי-בינוי במקום 80 אחוז עד כה. מה דעתך על כך?
"יזם שבונה על כך שהחקיקה שעברה תעשה לו את העבודה ותדחוף את הדיירים להגיע איתו להסכמות – טועה. אני לא מכיר דיירים סרבנים. אני מכיר דיירים חוששים ובצדק, דיירים שלא רוצים להיתקע עם מאכער או גוזר קופונים ודיירים שרוצים שידברו איתם בשקיפות ובהוגנות. מי שפועל בצורה אתית ומקצועית לא באמת צריך את הורדת הרף".

פרויקט דונה עין כרם (צילום: באדיבות חברת דונה)

האם הפרויקטים שאתם בונים כוללים שימושים מעורבים (מגורים + מסחר)? האם שימושים מעורבים זה טוב או רע?
ככלל אנו בעד עירוב שימושים, ובכל מקום שזה מתאפשר מבחינת התב"ע אנו שם. בפרויקט פסגת זאב מתוכננים מרחבים עם עירוב שימושים של מגורים, מסחר ומוסדות ציבור. זה נכון לעיר וזה נכון לפרויקט כאשר יש שירותים במרחק הליכה ולא צריך להיכנס לרכב לכל צורך ועניין".

מה הקושי המרכזי של יזמים בירושלים?
"המערכת העירונית תומכת בכל הקשור לבקשות והיתרים וזה לא קורה בכל עיר. יש רוח גבית משמעותית להתחדשות עירונית בירושלים. גם אם ישנם חסמים, יש כאן צוות קשוב שנותן מענה".

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

מה עשתה הקורונה לשוק?
"שנת 2020 לוותה בחששות גדולים ואי בהירות גם בענף הנדל"ן ועצירה מסוימת של מכירות. לעומתה, שנת 2021 היתה שנת שיא בענף המגורים בכלל ולחברת 'דונה' בפרט. סיימנו את השנה עם שיא ארצי במכירת דירות: מכרנו 1,565 יחידות דיור בכל רחבי הארץ. דירות רבות נמכרו במסגרת 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מופחת'. הנתון הגבוה ביותר מבין הדיווחים של חברות הבנייה".

אתה מדבר על שנת שיא במכירות, אבל שיא נרשם גם במחירים. האם המחירים עוד יעלו או שאנחנו לקראת התמתנות?
"אני מעריך שצפויה לנו המשך עליית מחירים בשנת 2022. הסיבה לכך הינה מחירי הקרקעות שהמשיכו להאמיר. להערכתי, ברגע שתהיה מסה קריטית של פרויקטים להתחדשות עירונית נראה המתמנות בעליות המחירים".

"ירושלים יכולה וצריכה להתפתח מבחינה כלכלית ולהיות מסוגלת למשוך חברות גדולות לעיר. התוכנית לרובע תלפיות, בניית הגן הטכנולוגי בגבעת רם ופרויקט הכניסה לעיר יכולים לחזק את הבסיס הכלכלי של העיר, לצד העברת יחידות ממשלה לעיר כמתחייב בחוק"

מה הטיפ הכי חשוב שאתה יכול לתת למחפש דירה בירושלים?
"לגור בקרבת תחבורה ציבורית. ואם אתם מתכננים התחדשות עירונית – לכו על יזמים רציניים שמבטיחים את מה שאפשר ומקיימים ולא עם מספרי סיפורים".

מה הפוטנציאל הגדול ביותר בירושלים שעדיין רחוק ממימוש?
"התחדשות עירונית למגזר החרדי – עדיין לא נפרץ שם הסכר ואין ספק כי מדובר בציבור המשווע ליחידות דיור. אמנם ישנה מגבלת גובה בגלל נושא המעליות, אבל אני מעריך שזה פתיר. אין סיבה שזוגות צעירים חרדים יגורו בחניונים תת קרקעיים".

בנימה אישית – איפה אתה אוהב לבלות בירושלים ואיזה יעד אתה מעדיף בחו"ל?
"במתחם התחנה הראשונה ולאורך הטיילת שיוצאת ממנה, וכן בשוק מחנה יהודה. יעד מועדף בחו"ל – ככלל איטליה".