יזם אחד בשבוע – והפעם: חגי גלקופ

כמה זמן אתה בתחום?
"עם סיום לימודי התואר הראשון התחלתי לעבוד עם אבי, נח גלקופ ז"ל, בחברה משפחתית שעסקה במלונאות ונדל"ן. אבי היה מבוני ירושלים, עת עסק בתחום הבנייה ותשתיות החל משנות ה-50 של המאה שעברה, ובשנת 1982 הקים עם קרובים מלון והתפתח גם לתחום זה מעבר לעשרות כבישים ובנינים אותם בנה".

למה בחרת דווקא את תחום הייזום והבנייה?
"כאמור, התוודעתי אודות התחום דרך עבודתי עם אבי ז"ל. בתחום היזמות בכלל, ובתחום התחדשות עירונית בפרט, באים לידי ביטוי מגוון היבטים – החל מהיבטים תכנוניים ומשפטיים וכלה בהיבטים פסיכולוגיים ויחסי אנוש. השילוב של מגוון ההיבטים יוצרים בסוף בניין העתיד להתקיים לדורות, ואגב כך תורמים לפיתוח הסביבתי, כזה המעניק ערך ורווח לכל הסובבים ולכל הגורמים – בראש ובראשונה לדיירים, לעירייה, לשכנים וליזם. בעיניי כל פרויקט מהווה יצירה מדהימה שאני שמח שיש לי זכות להיות חלק ממנה. אותו ערך ורווח ייחודי למקצוע נוכח העובדה שהרווח משותף לכל הסובבים, גם אם שונה, מבלי לפגוע בצדדים אחרים".

ספר על ה-פרויקט, בה' הידיעה, שבנית בעיר?
"רובע 1 פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בירושלים. הכל התחיל בכך שרכשנו את בית המקשר בקרית משה בשנת 2004 עם שותפים. תחילה, חשבנו לעשות פרויקט קטן – בית המקשר ועוד חלקה אחת בלבד – בנין בן 10 קומות. זמן קצר לאחר מכן, כל מתחם המקשר – שכלל את החלקות שלנו ועוד 10 חלקות – הוכרז על ידי הממשלה כמתחם להתחדשות עירונית. חשוב להבין כי תחום זה היה תקוע לחלוטין באותו זמן. בזכות חוק הדייר הסרבן, חוק שאושר על-ידי אריאל שרון ז״ל כראש ממשלה, היה נראה שיש סיכוי להוציא פרויקטים מסוג זה אל הפועל, כאשר לא היה נדרש יותר חתימות של 100 אחוז מדיירי המתחם. בפרספקטיבה של היום, אפשר לומר שההתקדמות והשינויים הרבים שנעשו מבחינה משפטית ותכנונית בהתחדשות עירונית ליוו את חיי פרויקט רובע 1, מה שאפשר את הקמתו והוצאתו מן הכוח אל הפועל. אנו זכינו להיות פורצי דרך במגוון תחומים בפרויקט זה. באותן שנים ארוכות זה היה מאתגר, וכאשר אני מסתכל על המגדל שנבנה ועל הפריחה בתחום בירושלים אני חש סיפוק רב".

אילו פרויקטים נבנים עכשיו ואילו פרויקטים בתכנון?
"כאמור, פרויקט רובע 1 מצוי בבנייה – פרויקט שנבנה בשותפות של חברתו של אבי ז"ל ביחד עם חברת גלנור אותה הקים, ויסודות צור. בשלבי תכנון מתקדמים דרך חברת 'לביא', שבה אני שותף עם אילן גולדשטיין, ישנם מספר פרויקטים – שמעוני 48, התקופה 2, טשרניחובסקי 53-51 ,טשרניחובסקי 32 ופרויקט ברחוב הרצל 88-המשוררת רחל 20 בבית הכרם".

איזה פיתוח סביבתי מציעים הפרויקטים?
"חברת לביא, שבה כאמור אני שותף עם אילן גולדשטיין, עוסקת רק בפינוי-בינוי וזאת כיוון שפרויקטים אלו תורמים תרומה ניכרת גם לסביבה ולא רק לדיירי הפרויקט עצמו. התרומה באה לידי ביטוי במבנה ציבור, בהרחבת הכביש בהסדרת התנועה ובהנגשת המרחב הציבורי. לדוגמא, במסגרת פרויקט שמעוני-התקופה אנו יוצרים מעלית ציבורית במקום המדרגות הקיימות בין רחוב התקופה לרחוב שמעוני. בנוסף, אנו יוצרים כניסה מוטרית תת קרקעית מרחוב הרצוג דרך מנהרה לצד השני של רחוב שמעוני – ללב שכונת רסקו, על מנת לאפשר היתכנות תחבורתית לפרויקט נוסף בתוך רסקו. פיתרון זה עתיד לפנות חצי מהתנועה מרסקו אל רחוב הרצוג המרווח, בנוסף, החניות על חצי מדרכה יבוטלו מה שיחזיר את המדרכות להולכי הרגל ויתרום להורדת הפקקים בתוך השכונה".

מצוקת החנייה בעיר היא לא דבר חדש. איך מתגברים עליה בפרויקטים חדשים?
"הפרויקט בשמעוני-התקופה הוא ההוכחה לשימוש נכון של התחדשות עירונית לרווחת ופיתוח כלל השכונה. מעבר ליצירת חניות תת קרקעיות, הפרויקט שלנו יסייע בהנגשת תחבורה ציבורית, מה שבתורו עתיד להפחית את מספר הרכבים. המעלית הציבורית שאנו מוסיפים תנגיש את תחנת הרכבת הקלה בסולם יעקב בהרצוג לכל תושבי רסקו עד לרחוב שי עגנון, המצוי גבוה יותר מבחינה טופוגרפית. זאת, על ידי הפרויקט שלנו ובאמצעות פרויקט שכן, ביצירת סידרת מעליות שיגיעו עד ראש ההר. כלל המעליות נוצרות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. באופן זה, יקטן השימוש ברכב לטובת הנגשת ושימוש בתחבורה ציבורית".

הדמיית פרויקט מתחם המקשר – (צילום הדמיה: המטבחון פרסום)

איך אתה מנתח את מצב הנדל"ן בירושלים היום?
"היום נראה כי חסרות דירות בשוק. עם זאת, היזמים והוועדות המחוזית והמקומית עמלות יומם וליל על עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית. בעתיד הקרוב נראה את פירות שנות העבודה הרבות של חברות יזמיות בשילוב הגורמים התכנוניים הנ"ל, בהיצע משמעותי של דירות. ניתן גם לראות את מגוון הפעולות שעושות הרשויות בתחום. ראש העיר, מר משה ליאון, מעודד התחדשות עירונית וכפי שהדגיש במסגרת מפגש יזמים – היזמים ידאגו לבנייה למגורים וראש העיר ידאג למקומות העבודה. בין הצעדים שנעשים, הפרויקט של חברת גב-ים שעומד להיבנות בגבעת רם שיעודד בוגרי האוניברסיטה להישאר בירושלים ולעבוד בביוטק והייטק, רובע העסקים בכניסה לעיר ופרויקטים רבים נוספים שיאפשרו לזוגות צעירים להתגורר לעבוד בעיר ולא לצאת ממנה לאזור המרכז. כלל הצעדים נעשים במטרה להפוך את בירת ישראל למרכז העסקי של ישראל ולקבל את המקום הראוי לה, כמו גם לעודד את הביקוש בקרב אוכלוסיות שנוטות לעזוב לצערנו את העיר – הציבור החילוני שכל כך חשוב לעתיד העיר".

מה לדעתך יכול להביא לפתיחה והרחבה של השוק?
"יש מקום לשיפורים בתחום ההתחדשות העירונית, אבל כל הגורמים מלאי רצון טוב והאבולוציה בתחום נמשכת ללא הפסקה. דוגמא לכך היא התחום החקיקתי והסדרתי, ניתן לראות כמעט מידי שנה שינויים ושיפורים".

בקרוב תבוטל תמ"א 38. מה יבוא אחריה ומה יהיו ההשלכות של הביטול על השוק?
"תהיה התאמה של תמ"א 38, ויאפשרו אותה רק במקומות בהן לא ניתן ליישם פינוי-בינוי, המהווה פתרון יותר נכון. כשאני רואה כיום בניינים שעברו תמא 38/1 באזורים שבהם ניתן היה לבנות מגדלים כואב לי הלב על בזבוז משאב הקרקע".

דיברת הרבה על פינוי-בינוי, במסגרת חוק ההסדרים נקבע כי יידרש רוב של 66 אחוז מבעלי הנכסים לקידום פרויקט של פינוי-בינוי במקום 80 אחוז עד כה. מה דעתך על כך?
"שיטת העבודה של חברת לביא מנסה להגיע להסכמה מלאה עם כלל הדיירים תוך שקיפות ועבודה בשיתוף נציגי הדיירים. על כן, אצלנו החוק הנ"ל לא יבוא לידי ביטוי, בכל הפרויקטים שלנו יש בין 90 ל-100 אחוז הסכמה".

האם הפרויקטים שאתם בונים כוללים שימושים מעורבים – מגורים + מסחר? האם שימושים מעורבים זה טוב או רע?
"בכלל הפרויקטים ישנה הנחיה לשילוב מגורים ומסחר. ישנם מקומות בהם אנו חושבים כי ניתן לרכז את המסחר בחלק מהמבנים ולפתור את האחרים מכך, אך באופן תיאורטי אנו רואים תופעה זו כחיובית, בדומה לנעשה במקומות נוספים בארץ ובעולם".

האם המחירים עוד יעלו או שאנחנו לקראת התמתנות מחירים?
"הנבואה ניתנה לשוטים, אך נוכח ריבוי הפרויקטים המצויים בשלבי תכנון ייתכן שתהיה התמתנות בעתיד הקרוב".

מה עשתה הקורונה לשוק?
"בתחילת משבר הקורונה היו חששות כי המגפה תפגעה קשות בכלכלה בכלל ובנדל"ן בפרט – נראה כי נזק זה לא קרה. ישנו נזק זמני כבד, שמתבטא במחירי התשומות ובעלויות השינוע, שנראה כי עם הזמן יסתדר ויחזור למצבו טרום המשבר".

מה הטיפ הכי חשוב שאתה יכול לתת למחפש דירה בירושלים?
"אני חושב שהטיפ הכי חשוב שאני יכול לתת הוא לאלה שאינם מחפשים דירות בירושלים – תחפשו ותרכשו דירות בעיר. כדור 17 בירושלים, בן למשפחתה של אמי הגרה בירושלים מגרוש ספרד, זוהי ללא ספק העיר הטובה ביותר בארץ ולדעתי בעולם".

מה הפוטנציאל הגדול ביותר בירושלים שעדיין רחוק ממימוש?
"מטרה חשובה מאוד בעיני, היא משיכה ושמירה על הצעירים בירושלים כעיר שיש בה מקומות עבודה טובים ורבים. נוכח מוסדות השכלה הקיימים בירושלים קיים פוטנציאל גדול של עובדים, וכולי תקווה שגם מקומות העבודה יגיעו, מה שבתורו ישאיר וימשוך את הצעירים לירושלים".

בנימה אישית. איפה אתה אוהב לבלות בירושלים ואיזה יעד אתה מעדיף בחו"ל?
"אני אוהב לבלות בכל העיר. אני עושה הליכות בוקר מספר פעמים בשבוע, ובכל פעם אני מגיע למקום אחר בעיר ונדהם מעוד ועוד שכבות והפתעות חיוביות שיש לעיר הזו להציע. בחו"ל אני אוהב לבלות בלונדון – גרנו שם שלוש שנים במסגרת עבודתי בנדל"ן ומלונאות. אני נהנה מההיסטוריה של העיר, ממזג האוויר ואיך לא – מההומור האנגלי".

העסקה שחלמתם עליה מחכה כאן. היכנסו לזירת הנדל"ן של ירושלים

לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון