לפני כשבועיים התקיים בפטריקס בר הירושלמי בסינמה סיטי ערב ייחודי של 'תמ"א ובירה' שבו התארח פאנל מומחים בתחום: יזמים, אדריכלים ועורכי דין, שהעניקו הצצה לתהליך הקורה בשטח, חסמים, בעיות וגם אפשרויות.
את האירוע המיוחד ערכה חברת CitySquare – חברה המלווה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, ומספקת כלים מתקדמים להתחדשות עירונית באמצעות פלטפורמה דיגיטלית. אל האירוע, שאותו הנחתה שיר הספרי, עו"ד מומחית במיתוג ושיווק בתחום המוניציפאלי, הוזמנו דיירים תושבי העיר ירושלים, שקיבלו כלים פרקטיים לקידום תהליך התחדשות עירונית.
אלירן סימוני, וליאור גוזס מנכ"לים שותפים ב-Citysquare פתחו את האירוע עם סקירת עתיד ההתחדשות העירונית בירושלים. על פי בדיקה שערכה חברת CitySquare, רוב הבניינים בירושלים שעברו תהליך של התחדשות עירונית, היו במסגרת תמ"א 38/1 – 153 בניינים שעברו עיבוי וחיזוק, לעומת 39 בניינים שעברו תהליך של תמ"א 38/2 – בינוי והריסה. 54 יזמים פעילים בעיר ירושלים, נתון גבוה יחסית לשאר הערים.
עו"ד שיר הספרי, מיתוג ערים ונדל"ן (צילום: יח"צ)
"שוויה של דירה ממוצעת בירושלים אשר תעבור תהליך של תמ"א 38 יעלה ב-566,568 שקלים, כאשר שלב עליית הערך המשמעותית ביותר תהיה בשלב האחרון – לאחר קבלת ההיתר וטרם האכלוס", אומר סימוני ומוסיף כי לאחר פרויקט תמ"א בירושלים ממוצע התמורות לדיירים יהיה: 17 מ"ר הרחבת דירה, מרפסת שמש ששטחה 8.5 מ"ר, ומחסן ששטחו 5 מ"ר. "בעלי דירות לרוב אינם מודעים לאילו תמורות הם זכאים, ומה שוויו הקרקע עליה נמצא הנכס שלהם. באמצעות CitySquare ניתן לקבל מידע אמין ועדכני אודות היזמים הפעילים בירושלים, וניתן לדעת מהי ההיתכנות של קידום פרויקט בהתחדשות עירונית בבניין בו אתם גרים".
פאנל המומחים שהשתתף באירוע 'תמ"א ובירה' (צילום: שיר חג'ג')
השאלה הקריטית: איך בוחרים יזם?
בעלי דירות שמשתתפים בפרויקט של פינוי בינוי נהנים מיתרונות רבים: דירה חדשה וגדולה יותר, בניין חדש שעומד בתקן ומוגן בפני רעידות אדמה, הסדרת מקומות חנייה, תוספת של מחסנים, שכונת מגורים מתחדשת בעלת תשתיות משופרות, כאשר לכל זה מצטרף השדרוג בערך הנכס, ללא כל השקעה כספית מצד הדיירים. השותף המשמעותי לתהליך הוא היזם. כאשר שוק הנדל"ן כיום מוצף ביזמים, כיצד יכול דייר להבטיח את עצמו ואת נכסו? מהם הדברים החשובים ביותר שיש לשים אליהם לב בתהליך בחירת היזם?
שחר ברלי (צילום: פרטי)
שחר ברלי מקבוצת נתיב בית חדש הסביר שבשוק יש שני סוגי יזמים: חברה יזמית אשר מנהלת את הפרויקטים ומעסיקה קבלנים מבצעים, וחברה יזמית ומבצעת. כאשר מדובר בחברה יזמית חשוב לבדוק את נסיון הניהול של החברה, התמודדות עם הדיירים, איך נעשה בעבר השימוש במעטפת של יועצים חיצוניים על מנת להפעיל אותם ולהוציא פרויקט לדרך בצורה מקצועית ובמינימום זמן. לעומת זאת, כאשר מדובר בחברה יזמית ומבצעת, חשוב לראות את ניסיון הביצוע של פרויקטים קודמים. "ברגע שבוחרים את היזם חשוב להבין שעד שלא נחתם חוזה סופי לביצוע, לא קיימת שום התחייבות בין שני הצדדים", אמר שחר ברלי, "בנקודה הזו חשוב לבחור עורך דין מקצועי, כי תפקידו להגן על הדיירים ולבדוק את החברה בכל הפרמטרים הנדרשים: ניסיון החברה, הליכים משפטיים, חוסן כלכלי. עורך הדין למעשה בודק את "הכשרות" של החברה לבצע את הפרויקט".
רמאל לביא, סמנכ"ל פיתוח עסקי בפרפקט יזמות (צילום: אלבום פרטי)
רמאל לביא, סמנכ"ל שיווק בחברת פרפקט יזמות הוסיף שיש חשיבות רבה לבחירת נציגות חזקה פעילה ורצינית אשר מוכנה להשקיע כדי לקדם את הפרויקט. "ללא נציגות פעילה, שמוכנה להשקיע מזמנה בבניין, גם אם היזם יפעל לקדם את הדברים, הפרויקט יתקשה להתקדם", אמר רמאל לביא והוסיף כי חשוב לבחור ביזם בעל ניסיון בהתמודדות עם הרשויות, ובעל יכולת לקדם את הפרויקט במהירות המיטבית. "במסגרת תמ"א אפשר לתת תוכנית ראשונית ולוח זמנים לקידום הפרויקט, ככל שהדיירים ידעו שיש לו"ז צפוי וידעו לקראת מה הם הולכים, סימני השאלה יתפוגגו ויהיה להם ביטחון בתהליך. חשוב שדיירים יעבדו מול היזם או נציג שלו, ולא מול מחתימי דיירים, כי הדבר רק פוגע בהם. כאשר הם פוגשים את היזם, אשר מבטיח להם הבטחות, הן צריכות להיות ממוצות בחוזה על ידי עורך הדין המלווה את הדיירים. רק ברגע שתבחרו איש מקצוע שיודע את העבודה שלו, ושלא מדובר בפרויקט הראשון או השני שלו, כל החששות וסימני השאלה ייעלמו".
תהליכי פינוי בינוי אורכים זמן רב בישראל, בעיקר כאשר משווים זאת לפרויקטים שנעשים במסגרת של תמ"א אשר יכולים להסתיים תוך 5-4 שנים. אורי בר שישת, מתכנן ערים ומנהל פרויקטים מחברת קדמת היובל ציין, שאחת הסיבות לזמן הממושך היא שדיירים לא פועלים נכון ולא בוחרים עו"ד שמתמחה בהתחדשות עירונית. "לא כל עו"ד יכול להוביל את המהלך לביצוע ומימוש, משום שיש הרבה נושאים שעו"ד שאינם מהתחום לא חשופים אליהם ולא מכירים אותם. עו"ד שמתמחים רק בהיבט של התחדשות עירונית ידעו לקדם נכון את התהליך. דיירים צריכים להבין שעסקה של פינוי בינוי היא שותפות של שלושה גורמים: דיירים, יזמים ורשויות, בשנים האחרונות התהליך הזה פורץ קדימה גם ברשויות השונות, ואנחנו עדיין לומדים תוך כדי תנועה".
אירוע 'תמ"א ובירה' בפטריקס בר (צילום: שיר חג'ג')
אילו ערבויות מקבלים הדיירים מהיזם?
אחד החששות הכי גדולים של בעלי דירות אשר נכנסים לתהליך של התחדשות עירונית הוא נושא הערבויות. הדיירים חוששים, ובצדק, שהם יעבירו את הזכויות ליזם, כלומר יוותרו על הדירה שלהם, ומנגד היזם עלול לפשוט את הרגל ולהותיר אותם חסרי כל. איך אפשר להימנע ממצב כזה? "תפקיד החוזה לא הסתיים עם חתימתו, חשוב לעקוב אחר הביצוע ולוודא את ביצוע ההוראות הרלוונטיות", אמר עו"ד אמיר קדרי ממשרד עורכי דין טל, קדרי, שמיר ושות', וציין כי נושא הערבויות משתנה בין סוגי הפרויקטים: בפרויקטים של הריסה ובנייה, בין אם במסגרת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, הערבות המרכזית היא ערבות חוק מכר. כפי שכל מי שקונה דירה "על הנייר" מקבל ערבות חוק מכר – זוהי ערבות בנקאית סטנדרטית אשר אמורה לתת את שווי הדירה כפי שיקבל אותה הדייר בסוף התהליך. "במקרה של פינוי בינוי ותמ"א 38/2 לא מקבלים את שווי הדירה הנוכחית כי הדייר כבר שילם את הכסף כשהוא התפנה מהנכס, אלא את שווי הדירה החדשה כפי שהיא מוערכת על ידי שמאי, לעומת זאת בתמ"א 38/1 כאשר מדובר על חיזוק ולא על קבלת דירה חדשה, יש מו"מ על ערבות הביצוע, כפי שנוכחתי, קיימים פערים גדולים בין החוזים. יש לדרוש מהיזם את הערבות הגבוהה ביותר שאפשר לקבל בתנאים של החוזה. צריך לזכור שערבויות אלו אשר אמורות להבטיח את הנכס, אמורות לא רק להיכתב אלא גם להינתן, ולכן תפקידו של עורך הדין הוא לעמוד על כך שזה יתבצע ולא יישאר רק כתוב".
עו"ד אמיר קדרי (צילום: פרטי)
בתהליך של התחדשות עירונית יש סיכונים נוספים, ולכל אחד מהתהליכים הללו יש מענה בדמות ערבויות נוספות, עו"ד אמיר עדיקא ממשרד עורכי דין טל, קדרי, שמיר ושות' הסביר שבסיטואציה של פינוי דירות ומעבר של הדיירים למגורים בדירות שכורות, עד שהפרויקט יושלם התנאי לפינוי מהדירות הוא ערבות דמי שכירות שמושתת על היזם ומכסה למעשה את דמי השכירות עד שהפרויקט יושלם. בנוסף, מקובל לקבל ערבות של בדק בסוף התהליך, ערבות זו תבטיח שבמקרה שבו יימצאו ליקויי בנייה יהיה כיס כספי לכסות ליקויים אלו. ערבות נוספת היא שבעלי הדירות יקבלו את מה שהובטח להם לפני שהיזם מאכלס את הדירות החדשות. "זאת ערבות תהליכית ויש מנגנונים שנעזרים בהם כדי לגרום לה לקרות".
עו"ד אמיר עדיקא (צילום: פרטי)
רוצים להישאר מעודכנים?
תוכן שיווקי
יעל
צוות לעניין
יוסף האוסף
בחלק גדול מהמקרים פרוייקט פינוי בינוי מאפשר לעשות סדר בפריטים שבתכולת הדירה וכן להפיק רווח אלטרנטיבי שניתן להפיק מהחפצים שאין בהם עוד צורך. הדבר נכון בעיקר בדירות של אנשים מבוגרים. ככל שיש בדירה פריטים ישנים כמו תקליטים, ספרים, עיתונים ישנים או כל פריט משנות החמישים, יש מצב שמדובר על פריטי אספנות בעלי ערך כספי. אם אתם רוצים לדעת כיצד להעריך את תכולת הדירה באופן עצמאי חפשו בגוגל "פינוי דירות יוסף האוסף" וקבלו מאמר מדוייק שמסביר איך לעשות זאת.