אבי ממן, סמנכ"ל חברת פאוור גרופ: "ראשית, והכי חשוב, יש לשנות את התפיסה, לפיה צריך לאתר עסקאות רק מתחת למחיר שוק, שימו לב, כי המרוויחים הגדולים ביותר בנדל"ן הם לא אלו שבחנו את ההווה אלא אלו שצפו את העתיד, ואני אסביר. כשנבדוק שכונה ישנה שעוברת התחדשות עירונית ונרצה להשקיע בנכס חדש בשכונה, ב-100 אחוז מהמקרים נפגוש 'לכאורה' מחיר יקר ביחס למחיר השוק בשכונה. ומדוע? כי כל הדירות בשכונה נבנו לפני 40 שנה ויותר, וכעת מוקם מגדל חדש ומפואר הכולל שלל מערכות חדישות, חדרי כושר ומועדוני דיירים ועוד. ברור שהמחיר יהיה שונה ו'לכאורה" גבוה יותר משאר הנכסים בשכונה. משקיע, שיודע להיכנס לאתרי עיריות ולבדוק תוכניות עתידיות בשכונה, כמו פרויקטים חדשים, מוסדות חינוך, גינות משחק, כבישים ותשתיות, יגלה את פוטנציאל ההשבחה וישקיע באזור, ובסופו של דבר הוא ירוויח הכי הרבה ויזכה לתפוס את הפיק הגדול בזמן.
לדוגמה, שכונת קרית היובל בירושלים: כולם שמעו על המקפצה האדירה שהשכונה עברה ביחס למחירים. אנחנו מכרנו בשכונה לפני כארבע שנים וחצי דירות חדשות בשטח של 155 מ"ר, במחיר של 2.5 מיליון שקלים. היום, כל מי ששומע את העסקה צועק 'וואו, איזה מחיר, אך בזמנו, המחיר הזה היה מחיר 'גבוה' ביחס לשכונה שבה דירות (ישנות) היו עולות 1.5 מיליון. אך כשלא בחנו את ההווה, אלא בדקנו את העתיד של השכונה, גילינו פוטנציאל השבחה אדיר, וכך היה. רק כדי לסדר את הראש, הדירות הללו שוות היום 4.7 מיליון שקלים. לכן, בזמן שתחפשו עסקה מתחת למחיר השוק, תפסידו באמת את העסקאות הטובות. ההמלצה היא לייצר עסקה טובה ולאו דווקא עסקה מציאה".
מוסיף אבי: "אחרי שהבנו את העיקרון הזה, נבחן באמת שכונות ישנות, שיש בהן פוטנציאל השבחה על פי תוכניות הרחבה עתידיות – מוסדות לימוד וקירבה לצירים ראשיים. כמו כן, במקום שבו מתפתחת קהילה חרדית, ההשבחה, בדרך כלל, תהיה מהירה וגבוהה יותר. כל הפרמטרים הללו הם אלו שהובילו לעלייה משמעותית בבית שמש, שבה יש גם תוכניות עתידיות, פיתוח אדיר, נהירה חרדית, מוסדות ציבור ופיתוח כבישים ראשיים. שימו לב, כי יותר מדי בנייה במינימום זמן, זו גם בעיה, היות שהטריגר היחיד שמעלה ומוריד את המחיר הוא היצע נמוך לעומת ביקוש גבוה, וכמובן לא תרצו לפגוש שכונה שבמכה אחת נבנים בה 8,000 יחידות דיור (אופקים), אך ברגע שהבנייה וההתפתחות הם בשלבים, אז השכונה בתנופה אדירה.
"בדיוק בשכונה כזו בעלת פוטנציאל השבחה יוצא דופן עם מינימום השקעה (החל מ-1.3 מיליון שקלים) ומקסימום רווח, אנו מארגנים קבוצה לרכישת דירות בפרויקט חדש, בפריסייל ומתחת לרדאר".
גם אתם מעוניינים להיחשף לבית שמש הבאה?
תגובות