כולנו מבינים שההשקעה הטובה ביותר היא השקעה בנדל"ן, ואכן הישראלים אוהבים לנהור אליה. בתקופה שבה הריביות עוד גבוהות, העסקאות הטובות ביותר בנדל"ן הם עסקאות פריסייל – טרום שיווק הפרויקט.
"לפני שפרויקט יוצא לאור", מסביר לנו אבי ממן, סמנכ"ל חברת power group, מחויב היזם מטעם הגוף המלווה למכור מספר מסוים של הדירות מכמה סיבות. בדרך כלל הדירות הללו נמכרות במחיר נמוך משמעותי, בתנאי תשלום נוחים ומתחת לרדאר".
לדברי ממן, מבחינת היזמים שלב הפריסייל (האמיתי) זהו הפסד כסף, אך אין להם הרבה ברירה, לכן לא תראו לעולם יזם שיוצא במכירת פריסייל בכותרות, וכל העסקאות נסגרות מתחת לשולחן ובתקופה קצרה מאוד, ואלו הן העסקאות הטובות ביותר, שבהן פוטנציאל הרווח עצום. "בפרט כשנכנסים בתנאי תשלום נמוכים כגון 15/20 במעמד החוזה ויתרת התשלום רק באכלוס הדירה. כך ניתן ליהנות מעליית ערך משמעותית. כי מלבד עליית הערך השנתית, זכרו שרכשנו עוד בטרם יציאת הפרויקט לשיווק", אומר ממן. "בעת יציאת פרויקט לקמפיין שיווק אנחנו נפגוש מחירים גבוהים ב-8-5 אחוז מהפריסייל האמיתי, וכך בתקופה קצרה ניתן להרוויח עד 50 אחוז על ההון העצמי".
לקבוצת הוואטסאפ פריסייל ישראל לחצו >> כאן <<
נשמע פנטסטי.
"נכון. אך יש שתי בעיות בעסקאות הללו: 1. לאתר אותן. כמו שהדגשתי היזם לעולם לא יפרסם את המכירות הקודמות (הפריסייל האמיתי), אלא ישתדל לסגור אותם מתחת לרדאר ומפה לאוזן בלבד; 2. עסקת פריסייל אמיתית לא מתאימה לכל אחד. בשלב הפריסייל, החומר השיווקי לרוב אינו מסודר סופית. יש רוכשים שמעדיפים להגיע למשרד מכירות מפואר ולהרגיש שקיבלו הטבה כלשהי. זה נכון ויפה, כאשר הפרויקט יוצא לשיווק לציבור הרחב אבל לא בשעת הפריסייל האמיתי. בשלב זה לא תפגשו משרד מפואר ובטח של תצליחו לקבל הטבה נוספת מלבד המחיר המיוחד. נכון, כשהפרויקט יוצא לשיווק, היזם מעלה מחיר גם בשביל לתת לכם הטבה מיוחדת 'להרגשה', אבל זכרו כי הפריסייל האמיתי נסגר ב-8 אחוז פחות".
האם המחיר באמת מתחת למחירי השוק?
"שאלה חשובה. לעולם לא מצאנו יזם שניגש למכרז והציע הצעה מתחת למחיר שוק. תמיד מכרזי הממשלה נסגרים בכמה מיליונים יותר מהשמאות, ולמה? כי היזם יודע איך לייצר לעצמו עסקה טובה. יזם יודע לבדוק את התוכניות העתידיות של האזור, ובכך יודע שהמחירים יהיו יקרים יותר ואכן מציע מחיר יקר יותר על המגרש.
"אני תמיד מציע למשקיעי פריסייל – במקום לחפש עסקה מתחת למחיר שוק במשך שנים, פשוט תדעו לייצר אותה. תרכשו נכס בחיתולים של הפרויקט במיקום עם פוטנציאל, ואל תדאגו, היזמים יודעים למכור במחיר גבוה יותר ולעשות לכם את ההשבחה. בפרט שכונות שעוברות התחדשות עירונית.
"אתן דוגמה. רכשתי דירה בשכונת קריית היובל בירושלים בפרויקט שעבר התחדשות עירונית. המחיר בפרויקט היה בזמנו 2.5 מיליון שקלים לדירת חמישה חדרים בזמן שדירות ישנות בשכונה נמכרו ב-1.5 מיליון, אבל ידעתי שני נתונים חשובים: 1. תמיד בדירות ישנות וחדשות נפגוש פער אפילו של 30 אחוז. 2. נכנסתי לאתרי העירייה ובדקתי לאן השכונה הולכת מבחינת התחדשות. כמו כן בדקתי בדיוק מהו ההון העצמי שיש לי ואותו אני רוצה להניח, ואכן גיליתי פוטנציאל רווח עצום ורכשתי את הדירה. כן 'לכאורה במחיר גבוה ממחיר השוק', ואגלה לכם סוד היום הדירות הללו שוות בססיבות 4.5 מיליון שקלים (בארבע שנים, כן!), ובפרויקטים חדשים על הנייר בשכונה כיום אין למצוא דירה כזו פחות מ-4.2 מיליון שקלים, וזה נקרא לייצר עסקה מציאה! "זכרו ולימדו איך לייצר לכם עסקה מציאה ולא לחפש רק עסקאות מתחת למחיר שוק. חבל, אתם מפסידים כסף בזמן הזה".
לקבוצת הוואטסאפ פריסייל ישראל לחצו >> כאן <<
לדעתך המחירים ימשיכו לעלות?
"יש טריגר אחד שמעלה את המחיר כבר 75 שנה במדינת ישראל, והוא בכלל לא הריביות ולא המלחמות, אלא ההיצע והביקוש, וכל שנושא זה לא יטופל המחירים ימשיכו לעלות! כל שנה אנחנו חושבים שהפעם זה הסוף, הפעם המחיר יירד וכל שנה מגלים שלא, והמחירים עלו. העצה שלי: פשוט תכנסו לגלגל הרוכשים ותרכשו, אל תחכו ואל תדאגו כי המחירים לא יירדו (אגב, המדינה לא רוצה שהמחירים יירדו, אבל זה נושא בפני עצמו)".
רוצים להישאר מעודכנים?
למי מתאימה עסקת פריסייל?
"כמו שהדגשתי, לא לכל אחד. אנחנו מכרנו פרויקט פריסייל ברמה שפגשנו רוכשים בלובי של בית מלון והתוכניות היו בכלל בתמונה בסלולרי. כעבור ארבעה שבועות בלבד נפתח משרד המכירות מאיר העיניים, והרוכשים שילמו כ-180 אלף שקלים יותר עבור הדירה (נכון, הרוכשים שלנו הרוויחו 180 אלף שקלים בחודש אחד). לכן עסקה כזאת מיועדות רק למי שיודע לזהות הזדמנויות".
איך אתה מסביר את זה שאנחנו כן רואים כותרות פרסום של פרויקטים פריסייל?
"היזמים גילו שהסיסמה 'פריסייל' אכן מוכרת, וכשהפרויקט יוצא לשיווק לציבור הרחב הם מפרסמים כותרת 'פריסייל', אבל פרסום זה בסך הכל מבשר על הוצאת הפרויקט לציבור הרחב ואינו משקף את מחיר הפריסייל האמיתי. כמו שאתם כבר יודעים, הוא בוצע מתחת לרדאר".
מאיזה סכום ניתן להיכנס לעסקת פריסייל?
"כיום השוק מאפשר תנאי תשלום נוחים תשלום של 20 אחוז בלבד בחתימת החוזה וכד', ואכן ניתן להכנס לעסקה כזו גם בסכום נמוך משמעותי, אך עסקה טובה אמיתית היא כמו חליפה שתפורה על האדם, וחובה לדעת כיצד ניתן לסיים את העסקה ביום האכלוס. אנו מקבלים פריסיילים, הן בערי המרכז והן בערי הפריפריה, שבהם המחירים נמוכים יותר, ולכן כל רוכש ומשקיע יכול למצוא אצלנו את ההזדמנויות הטובות ביותר".
חברת power group עובדת עם כל החברות והיזמים הגדולים במשק. בין לקוחותיה ניתן למצוא חברות כגון אפריקה ישראל, קרדן, אזורים, קרתא, יהודה רחמים ובכלל הצמרת של עולם הנדל"ן.
בזכות הקשרים ההדוקים וההצלחות הרבות לאורך השנים עם כל החברות, עסקאות הפריסייל האמיתיות מתנהלות על ידה, ולכן החברה מציעה לכם את ההזדמנות הטובה ביותר בעולם הנדל"ן.
לקבוצת הפריסייל ישראל, בה מתפרסמות העסקאות הטובות ביותר לחצו >> כאן <<
לאתר החברה לחצו >> כאן <<
נעמה
שמרו נפשכם מיזמים שעלולים לקרוס ומפמפמי נדל"ן בכתבות שיווקיות במסווה.