כאוס קרקעות הכנסייה בירושלים: השאלות החשובות – והתשובות

מתי בכלל רכשו הכנסיות שטחים רבים כל כך בירושלים שמחוץ לחומות?
"במחצית השנייה של המאה ה-19, בעיקר לאחר מלחמת קרים ו׳הסכמי הקפיטולציות׳, יכלו לראשונה נתינים זרים אירופאיים לרכוש קרקעות באימפריה העות'מאנית ולרשום זאת בטאבו, שהוא השם בטורקית של משרד רישום המקרקעין (השם, כידוע, נשמר עד היום בישראל, ר"ג). לאור חשיבותה של ארץ ישראל ומשיקולים קולוניאליים, החלו כנסיות שונות – בחסות מדינות המוצא שלהן, במיוחד צרפת, רוסיה, גרמניה ואנגליה – לרכוש קרקעות מחוץ לעיר העתיקה של ירושלים. ׳בולמוס הרכישות׳ של הכנסיות הוביל למרוץ בין המעצמות הזרות, ובאופן עקיף גם לפיתוחה של ירושלים המערבית וגם לבניית עשרות שכונות יהודיות חדשות עד סוף המאה ה-19. למעשה, רוב הקרקעות בירושלים החדשה היו בבעלות של כנסיות ועד היום הכנסייה היוונית-אורתודוקסית היא בעלת הקרקעות הפרטית הגדולה בישראל".

האם היו עסקאות בין הכנסיות לתנועה הציונית לפני קום המדינה?
"כן. אחרי מלחמת העולם הראשונה, בשל מיעוט עולי רגל ומשבר כלכלי, עמדה הכנסייה היוונית אורתודוקסית לפני פשיטת רגל. שלטונות המנדט חייבו אותה למכור חלק ניכר מהקרקעות שלה במערב ירושלים, והיחידים כמעט שיכלו לרכוש את גושי הקרקע הגדולים היו התנועות הציוניות. בשנת 1922 קנתה חברת ׳הכשרת היישוב׳ כמעט את כל השטח של ׳המשולש הירושלמי׳ (יפו-קינג ג׳ורג׳-בן יהודה) וגם את רוב השטח של שכונת רחביה המודרנית (׳קרקעות זנזריה׳), אשר החלה להיבנות מיד לאחר מכן. ברכישה הזאת עברה הבעלות המלאה לידי התנועה הציונית והיא מכרה את גושי הקרקע ליזמים יהודים פרטיים".

מה השתנה אחרי מלחמת העצמאות והקמת המדינה?
"אחרי פרעות תרפ״ט, פרעות תרצ״ו-תרצ״ט ומלחמת העצמאות, נמנעו הכנסיות מעשיית עסקים רשמיים עם התנועה הציונית, אך אחרי קום המדינה השתנו הנסיבות. מוסדות הפטריארכיה נשארו רובם בעיר העתיקה במזרח ירושלים, וחלק גדול מקרקעות הכנסיות היו במערב העיר, כך שנדרש פתרון לשימוש בקרקעות. בשנות ה-50 נכתב בפרוטוקולים של קק״ל כי לחצים על הפטריארך היווני מנעו ממנו למכור את הקרקעות ליהודים, ולכן נמצא פתרון משפטי של ׳חכירה לדורות׳ ל-98 שנה. על מנת למנוע בעיות עתידיות ולוודא שהקרקע תישאר של מדינת ישראל, הכניסו עורכי הדין של קק״ל סעיפים משמעותיים הכוללים את חופש הפעולה של קק״ל לעשות בקרקעות ככל העולה על רוחה, ואף ״להאריך את החכירה לתקופה נוספת של זמן״, תוך השארת הניסוח של ׳התקופה הנוספת׳ ו׳הזמן׳ מעומעמים, בכוונה תחילה. למעשה, הפטריארך נשאר הבעלים בקרקע באופן תיאורטי בלבד, עד שיש משפטנים הטוענים כי החוזה בין קק״ל לפטריארך היה כתוצאה מהנסיבות הגיאופוליטיות ו׳למראית עין׳ בלבד".

טלביה (צילום: נועם חן)

היזמים וקרקעות הכנסייה

מדוע התעוררה הסוגייה בשנים האחרונות?
"התפיסה ששלטה במדינה בשנותיה הראשונות הייתה, ״וְהָאָרֶץ לֹא תִמָּכֵר לִצְמִתֻת" (ויקרא כה, כג) – שקרקעות המדינה לא תמכרנה. לכן, בכל השיכונים ועיירות הפיתוח חתמו הדיירים על "חוזה חכירה" עם מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל). טיבה של חכירה – שכירות לטווח ארוך – שבסיומה חוזרת הקרקע עם כל הבנוי עליה לבעלים. אלא שמדינת ישראל מעולם לא התכוונה "להשליך" את מאות אלפי החוכרים בקרקעותיה מדירותיהם, ובתחילת שנות ה-2000, במסגרת רפורמה של רשות מקרקעי ישראל, המירה המדינה לחוכרים בקרקעות עירוניות שבבעלותה את זכויות החכירה בזכות בעלות, וזאת ללא תמורה כלשהי. מאידך, דיירים שחכרו את הקרקעות בחכירת משנה בקרקעות פרטיות "נפלו בין הכיסאות". המדינה טענה שיש להסדיר את החכירה לדורות בקרקע פרטית בחוק נפרד, אך מאז דבר לא נעשה. יש לציין כי במקביל, בשנת 2000, העבירה המדינה באמצעות חברת בת של קק"ל כ-20 מיליון דולר דרך ׳המתווך׳ יעקב רבינוביץ לפטריארך היווני, בתמורה להארכת החכירה ל-999 שנים, אך ׳העסקה׳ התבררה כהונאה והכסף נעלם. ׳לוואקום המשפטי׳ הזה נכנסו משקיעים פרטיים, אשר הגיעו לסדרת עסקאות ׳מעוררות מחשבה׳ עם הכנסיות השונות. וכך, לפתע, גילו החוכרים שהבעלים בקרקע אינו הפטריארך או הכנסייה הקתולית אלא חברות זרות".

כנס חוכרים

מי עומד מאחורי העסקאות עם הכנסיות?
"על הקרקע המפורסמת של טלביה וניות פורסם רבות. קבוצת המשקיעים ׳ניות קוממיות׳ שאותה הוביל נועם בן דוד, רכשה את הבעלות מהכנסייה ב־2016 תמורת סכום המוערך ב-38 מיליון שקל. עסקה זו היא השנייה שביצעה ניות־קוממיות, לאחר שב-2011 חתמה עם הפטריארכיה על עסקת חכירה לכל המתחם בכ-75 מיליון שקל – בסך הכל שילמו המשקיעים כ-114 מיליון שקל לכ-520 דונם של קרקע. העסקאות לא היו ידועות בזמן אמת לחוכרים ולקח מספר שנים עד שהנושא התבהר. בשנת 2023 רכש גארי ברנט, בעל השליטה בחברת הנדל"ן האמריקאית ׳אקסטל׳, את הבעלות ממשפחת בן דוד תמורת 750 מיליון שקל. יצוין כי ברנט רכש את הקרקע באופן אישי ולא באמצעות החברה.

"קרקעות בשכונות אחרות נרכשו על ידי משקיעים אחרים: זכויות החכירה הראשית בראש רחביה וגן רחביה, בהם החכירה מסתיימת בשנים 2037-2034, נרכשו על ידי מספר שותפים ב-1.4 מיליון דולר בלבד וביניהם, לפי הפרסומים, שלמה דרעי, בהיותו סגן יו"ר קק"ל; שכונת גבעת אורנים (סן-סימון) המונה כ-280 דירות ותקופת החכירה היא עד 2070-2069, נמכרה ב-3.3 מיליון דולר בלבד לחברות זרות שנרשמו באיי הבתולה ובהמשך באיי קיימן. הרוכשים החדשים בגבעת אורנים מנסים לקדם בכל הכוח בנייה על מעון הפטריארך לשעבר בסן סימון ועל המרכז המסחרי ברחוב ש״י עגנון, אך עיריית ירושלים מתנגדת לקידום התוכניות עד לפתרון הסוגיות החברתיות וזכויות החוכרים הכרוכות בקידום התוכניות".

עו"ד אבי בלדי – [email protected] (צילום: יהודה וייזל)

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

לאן הולכים מכאן

יש בכלל פתרון?
"לדעתנו הפתרון היחיד שיפתור את כל הספיחים של הסוגיה בירושלים ובכלל, גם לטובת המשקיעים, זה חוק מקיף של הכנסת. על הפרק יש הצעת חוק "חכירה הוגנת", שמקדם ח"כ מיכאל ביטון (המחנה הממלכתי), והוגשה על ידי עשרות חברי כנסת מהקואליציה והאופוזיציה, זוכה לתמיכתו של שר המשפטים יריב לוין ורוב שרי הממשלה. ההצעה תעניק לחוכרים זכות סירוב ראשונה ברכישה ותאפשר את הארכת החכירה לתקופת חכירה זהה לחכירה המקורית (בכל תקופה מחדש), זאת תמורת 5.5 אחוז משווי הקרקע לפני פיתוח. בנוסף, ההצעה כוללת פטור ממס רכישה ומס שבח, בדומה לפטור שקיבלו חוכרים של רשות מקרקעי ישראל. חשוב להבין כי סוגיית המס היא אחת הבעיות המשמעותיות בדרך לכל פתרון ולכן הצעת החוק תאפשר רווחים וודאות גם למשקיעים. מטרתה של הצעת החוק, שהתעצבה בין היתר על רקע עסקת בן דוד, היא למנוע את הפרצה ליזמים נוספים שמבקשים לרכוש מכנסיות ומסגדים קרקעות עמוק מתחת לשווין בשוק החופשי. גם מחוץ לירושלים ישנם שטחים רבים השייכים להקדשים דתיים: בחיפה, הקריות, יפו, רמלה, לוד ועכו, ולכן מדובר בבעיה חברתית נפיצה אשר דורשת פתרון כולל לטווח ארוך. יש לציין, שפתרון כזה איננו ייחודי לישראל, הוא קיים במדינות מערביות רבות בעולם".

טלביה (צילום: נועם חן)

בצד השני, יש טענה שהחוכרים ידעו כל הזמן שהחכירה היא זמנית ושהם מנצלים הזדמנות?
"הטענה הזאת אינה מחזיקה מים, וממספר סיבות. ראשית, כל קרקעות המדינה היו בחכירה לדורות למשך עשרות שנים, ורק ברפורמה של רשות מקרקעי ישראל משנת 2009 ואילך הועברה הבעלות לחוכרים, אז גם התעוררה הסוגייה הנוכחית. רוב מוחלט של השמאים ועורכי הדין הבינו גם הם לאורך השנים שהנושא חייב להיפתר והדבר בא לידי ביטוי בשווי השמאי ובייצוג המשפטי, אשר לא היו אופייניים לקרקע של חכירה ׳זמנית׳. גם בתי המשפט ציינו לאורך השנים שזכות החכירה לדורות היא זכות קניינית, ושהציפייה של החוכרים היא שגם בתום תקופת החכירה הם יישארו חוכרי הקרקע. שנית, חכירה לדורות מוכרת במדינות רבות בעולם כשוות ערך לבעלות, למעט דמי החכירה אשר שייכים לבעלים. בבריטניה, צרפת ואיטליה – שלוש מדינות עם קרקעות כנסייה ומלוכה רבות – נהוג לשלם אחת ל-100 שנה דמי הארכת חכירה סמליים ל-100 שנים נוספות והם אף עיגנו זאת בחקיקה ובתקנות. ניסיונות של משקיעים ויזמים לתקוף את החקיקה באירופה בטענה לפגיעה בזכות הקניין נדחו בבית הדין האירופאי לזכויות אדם, שכן נקבע כי ״גם לחוכרים זכות קניין״. חשוב לדעת שלטענת מומחים משפטיים רבים החוק המוצע כיום בכנסת חוקתי ועומד במבחנים של בית המשפט העליון שנקבעו לאורך השנים".

עוד לפני החוק, מהי ההצעה הנוכחית לחוכרים בטלביה?
"בגדול, ההצעה בשכונת טלביה דורשת תשלום של 2,000 ש״ח למטר (דירת 100 מטר תשלם כ-200 אלף שקל) תמורת קבלת דירה חדשה בתוספת 12.5 מטר".

ולמה מטה החוכרים מסרב להצעה?
"זאת הצעה לא מחייבת לכאורה, אך למעשה היא מותנית בשורה של אירועים חיצוניים שספק אם יתממשו. זאת, עוד לפני ניתוח ההצעה מבחינה כלכלית, לפיה כל דייר עשוי להפסיד לא מעט כסף, שכן התמורות הניתנות בפרויקט פינוי-בינוי באזור כמו טלביה עומדות על כ-25 מטר ו-12 מ"ר מרפסת, לפני חישוב התשלום על הבעלות ולפני חישוב דמי ההיוון של הקרקע עד שנת 2051. כל זה, עוד לפני אופציית הארכת החכירה של קק״ל, אשר יכולה להיות למאות שנים נוספות".

מישהו יודע מהי עמדת קק"ל לגבי הארכת החכירה?
"זאת אחת משאלות המפתח בסוגיה של קרקעות טלביה וניות, כמו גם לגבי מוסדות ציבור ומלונאות במרכז העיר ההיסטורי. קק״ל חשופה לתביעות ענק רק על המחדל של הרכישות על ידי בן דוד ולאחר מכן על ידי ברנט. ישנם תכתובות רבות אשר הזהירו אותה בזמן אמת, היא יכלה גם להתנגד למכירה ולדרוש זכות ראשונים בקניית הבעלות, וזה לא כולל מספר אפשרויות לפתור את הבעיה בקלות עוד לפני כן מול הפטריארך. יחד עם זאת, מאז הקנייה של ברנט, קק״ל נוטה לשקול בחיוב את ההכרזה על הארכת החכירה, שכן התברר כי ברבים מחוזי המשנה שלה מול החוכרים היא מחויבת לשלם פיצויים מלאים במידה והיא לא תאריך את החכירה, זאת בנוסף להתחייבויות אחרות למוסדות ציבור ומלונות שנמצאים על הקרקע. כמו כן, קיימים לא מעט שטחים פנויים, כ-120 דונם, בשווי של כמליארד שקל, כך שניתן למצוא פתרון לדמי הארכת החכירה יחד עם החוכרים מעבר לשנת 2051, ללא צורך להכניס את היד לכיס הציבורי".

איך להערכת יסתיים הסיפור?
"כמי שיש לו דירה משפחתית בחכירה וגם כעו״ד וחוקר של הנושא, אין ספק שמדובר בסוגיה חברתית ולאומית שגדולה בכמה מידות על החוכרים, על העירייה וגם על קק״ל – והיא לבטח לא רק סוגיה קניינית-משפטית, כפי שגם אמר בצדק ראש העיר משה ליאון, שתומך בחוכרים. הפתרון הראוי לכלל הסוגיות, כולל ענייני המיסוי והוודאות העירונית ייפתרו רק בחקיקה. הבעיה שלנו כחוכרים היא שחקיקה עלולה לקחת מספר שנים תוך השארת מוטיב אי הוודאות. לכן, ועל מנת למנוע נזק מתמשך לדיירים ולאפשר פינוי-בינוי במתחמים משנות ה-50, על קק״ל להודיע על הארכת החכירה בשכונות טלביה וניות בהקדם. בחודשים האחרונים התאגדה קואליציה רחבה של חוכרים ולכן אני מעריך שנדע לאן אנחנו הולכים בשנה-שנתיים הקרובות".

• הכותב הוא עורך דין, כותב דוקטורט בנושא ההיסטוריה המשפטית של מוסד ההקדש ופעיל במטה החוכרים