רזומה: אני וצוות 'תיווך אבן פינה' מתמחים כבר למעלה מ-29 שנה בבתים פרטיים, דירות, דירות יוקרה ומגרשים בכל ירושלים. אנו צוות טוב, מקצועי, ותיק, יעיל, דינמי ומקושר.
למדתי ניהול ושיווק נדל"ן במכללה למינהל בירושלים. בעל ידע וניסיון רב בתחום הנדל"ן. אני ממקימי לשכת המתווכים בירושלים, חבר ההנהלה הראשונה ומיוזמי ההתמזגות בין שיר"ן ללשכה. אני וצוות משרדי משתפים פעולה באמצעות שיר"ן עם מעל 130 משרדי תיווך מהמובילים בירושלים, על סוכניהם, לקוחותיהם ונכסיהם. יש לנו לקוחות מהארץ ולקוחות מחו"ל. אנו בעלי ידע במציאת פתרונות יצירתיים ובעלי ידע רב בכל הקשור בנדל"ן ובמימון.
מוטו: טובת הלקוח לפני טובת המתווך – בין אם הוא מוכר דרכנו ובין אם הוא קונה דרכנו. אנו מאמינים שלקוח מרוצה יביא אחריו עשרה לקוחות נוספים. אין כמו המלצה של לקוח מרוצה.
באילו שכונות אתם מתמקדים? בקעה, ארנונה, תלפיות הישנה, אבו-טור, קטמון הישנה, מושבות גרמנית ויוונית, קריית שמואל ורסקו, רחביה וטלביה, ניות ונווה המוזיאון, מלחה, רמת שרת ורמת דניה.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר בזמן אמת"
"כל העיר" ירושלים – גם באינסטגרם
המייל האדום של "כל העיר" [email protected]
מה הן ההעדפות של הלקוח/ה הירושלמי? הירושלמים מעדיפים דירה דרומית ומוצפת שמש. אוהבים שקט וקרבה למקומות מסחר, עם גינה או שטח חוץ גדול בשכונות מרכזיות ומבוססות, ומוכנים לשלם במיטב כספם אם זה שומר על הערך של ההשקעה שלו.
באיזו שכונה הכי קשה למכור? בשכונות החרדיות, כי המושגים שם שונים, הביקוש שונה, השפה שונה, ההיצע שונה, ההסתפקות במועט מאוד בולטת – "תן לי 4 קירות ותקרה" אומר החרדי הממוצע, וזה יכול להיות גם במרתף, מחסן או חניה מקורה. אני ויתרתי על חתך הלקוחות הזה, כי השפה והמושגים שונים. אין לי על זה טיפת ביקורת, להפך, לפעמים הערכה.
מה עדיף? קרוב למרכז העיר או בשכונות הקצה? זה תלוי בסוג הקונים. צעירים בלי ילדים, סטודנטים, בוהמינים, אמנים וכו' יעדיפו קרבה למרכז העיר. משפחות עם ילדים מחפשות שכונה עם קהילה, עם גינה ירוקה, ויתרחקו ממרכז העיר לשכונות יותר קהילתיות.
שכונה מועדפת: בקעה, ארנונה, מושבה גרמנית ומושבה יוונית, טלביה, רחביה, רסקו, קרית שמואל, מלחה, רמת שרת וניות.
טרנד חדש – פרויקטים להשכרה לטווח ארוך: איך זה ישפיע על שוק הנדל"ן? אני בעד כמה שיותר בנייה כזו, עם חוקים ברורים כמו מה זכויות השוכר? מתי ואם בכלל אפשר לפנות אותו? מתי ניתן להעלות מחיר ובכמה? זה יגרום להתמתנות שוק הנדל"ן בשכירות, וככל שיהיו יותר דירות להשכרה זה ימתן את המחירים. זה חייב להיות חוק ארצי, בדגש על תל אביב, ששם המחירים יצאו מכל פרופורציה. צריך לרסן את המפלצת הזו.
למכור או לקנות דירה – אפשר לבד. למה חשוב לשכור שירותי תיווך? כי עסקת נדל"ן היא העסקה הכי גדולה שאדם סביר עושה בחייו. מתווך במקרקעין מחויב לחוק התיווך, לגילוי מידע ללקוח ובמיוחד מידע מהותי שהלקוח יתכן ולא יחשוב עליו מראש. מידע מהותי לפעמים הוא קריטי לעסקה, וטוב לדעת אותו לפני שחותמים, דבר שעשוי לגרום להוצאה כספית לא צפויה בגלל חוסר מידע. בנוסף, מומלץ לרוכשים לבדוק את הנכס לעומק עם אנשי מקצוע – מתווך, מהנדס, אדריכל, וכמובן עו"ד – לרבות ברשויות המקומיות למרות שהנכס נראה במבט כללי "בסדר". מומלץ להוציא נסח טאבו או אישור זכויות אם הנכס רשום בחברה משכנת או אישור ממנהל מקרקעי ישראל או מגורם אחר שהנכס רשום בו. יש לבדוק, לפני שנכנסים למחויבות חוזית האם יש עיקולים, משכנתאות ו/או חוב לצד ג' כלשהו ו/או הערות אזהרה שונות ולשאול את בעלי הנכס לגבי זה. את כל הדברים האלו מתווך מקצועי יודע וצריך לעשות, ולפעמים שאלה שלא נשאלה יכולה לעלות הרבה מאוד כסף ללקוח.
אם אתה מוכר שרוצה למקסם את המכירה, המתווך יידע להגיע בזמן קצר ללקוחות הקיימים בשוק הנדל"ן ולפעמים צריך קונה אחד טוב ומהיר כדי למקסם את המכירה. אם אתה קונה שרוצה לקנות הכי בזול שאפשר, המתווך בקשר עם מוכרים שכבר הגמישו את התנאים שלהם, והקונה באמצעות המתווך יכול לחסוך עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים למרות שישלם דמי תיווך.
מתחרים: מעל 130 משרדים ויותר מתחרים בירושלים אחד בשני, אבל למעשה משתפים פעולה אחד עם השני. תחרות זו ברכה, כי ככל שיש מתחרים טובים בענף תיווך במקרקעין, כך יש הפריה הדדית. זה חושף את הלקוח למבחר ענק של נכסים. שיתוף הפעולה הזה קיים כבר למעלה מ-30 שנה במסגרת שיר"ן לתועלת של הלקוח הירושלמי. מחוץ לירושלים למשל אין דבר כזה שת"פ מובנה, ממוסד, עם חוקים ותקנות וכללים ברורים, כך שהשת"פ בין מתווכים בירושלים הוא ייחודי והתחרות רק מעשירה את המתווך ודרכו חושפת יותר נכסים ללקוח הפוטנציאלי.
כסף: מי לא אוהב כסף? כסף הוא ברכה. עם כסף אפשר לדאוג פחות. יחד עם זאת – כסף הוא לא חזות הכל. צריך תמיד לזכור להיות צנוע ולא להתפאר במה שיש לך. כסף הוא אמצעי בלבד כדי לא לחיות בדאגה.
בילוי מועדף: מסעדה טובה, על האש עם חברי ילדות, "החברה מהשכונה", שמתקבצים אחת לכמה חודשים מכל העולם, סרט טוב עם פופקורן – והכי הכי, לבד בנחל ערוגות ליד המפל הנסתר בים המלח עם ספר טוב.
עסקה שלא תישכח: לקוח שאמר שהוא לא מעוניין בשכונת אבו-טור, ואני מתעקש שדווקא השכונה מתאימה למשפחה שלו. הלקוח התעצבן, אבל מגיע רק כדי לסמן וי, רוכש את הדירה ושולח מכתב הערכה מרגש: "חיפשנו דירה למשפחתנו ונעזרנו במשרד תיווך אבן פינה. למרות שבתחילה לא חשבנו על האזור שבו רכשנו דירה, משה בן הרוש המליץ לנו לבוא ובכל זאת לראות דירה, והתברר שההמלצה שלו היתה נכונה מבחינתנו, ומשה עזר לנו למצוא דירה שאהבנו. נתקלנו בקשיים במהלך המו"מ ומשה עזר לנו לפתור אותם. נהנינו מהעצות שלו, מכישורי המשא ומתן שלו, מהסבלנות שלו, מהיבטים נוספים של איש מקצוע, שעזרו לנו מאוד בתהליך המשא ומתן שהיה ארוך וקשה. מצאנו שמשה היה מועיל, מקצועי ועמד לרשותנו בכל עת ועזר לנו לפתור כל בעיה בתהליך הרכישה". תמיד כיף לקבל מכתב מפרגן ומעריך כזה.
לקוח/ה סלב: הסופרים, הזוג אייל מגד וצרויה שלו, אליעזר יערי, שולה זקן ומשה טלנסקי.
לקוח/ה מיוחד: לקוח בודד, שחיפש נכס יוקרתי ויקר בשכונת עין כרם. הוא היה מגיע עם אוטובוס ומחזיק כרית שהיה יושב עליה באוטובוס, וגם ברכב כשהיה נאסף על ידי המתווכת שעובדת איתי.
בקשה הכי מוזרה שקיבלת מלקוח/ה: 'אני באה עם ארבעה ילדים לראות דירות, תעזרו לי להרים אותם' – סיור של שעתיים, שגמר לי ולמתווכת שעובדת איתי את השרירים בידיים, כי הם היו כבדים. מה לא עושים כדי להוציא עסקה אל הפועל?
ההזדמנויות של ירושלים: ירושלים עיר מאוד יקרה, שמקודשת לשלוש דתות. עיני כל העולם נישאות אליה – תושבי חוץ רבים רוכשים בה דירות, דבר שמקפיץ את המחירים, וזאת מלבד העובדה שבשנה האחרונה המחירים עלו בכ-10 אחוזים ויותר. עתודות בנייה כמעט ולא קיימות. צריך להיות בירושלים משהו מכונן, כדי שיהיו הזדמנויות. מה שקורה בפועל, צעירים עוזבים את העיר בלית ברירה כי המחירים מטורפים.
בועת הנדל"ן: כבר 30 שנה שאנשי המקצוע – מתווכים, יזמים, עורכי הדין וקבלנים – אומרים שאנחנו נמצאים בתוך בועה שבסוף תתפוצץ, ולא רק שהבועה לא מתפוצצת, היא הפכה למפלצת וגדלה לממדי ענק. כבר 40 שנה ויותר המחירים בעלייה מתמדת.
בשכונת גילה לדוגמא, בשנת 1984 דירת שלושה חדרים נמכרה סביב 35,000 דולר. בשנת 2000 המחיר של אותה דירה כבר היה 90,000 דולר. היום תעלה בגילה דירת 3 חדרים ברחובות הפחות מבוקשים (האפרסמון, התירוש, האנפה, מרגלית וכו') כ-1,250,000 שקל (390,000 דולר), וברחובות היוקרתיות יותר 1,900,000-1,600,000 שקל (כ-600,000-500,000 דולר). הנה המחשה איך הבועה גדלה ובעצם אף פעם לא התפוצצה, אלא נהיתה מפלצת. בועה, כנראה, קיימת במניות – לא בנדל"ן. כך לפחות ניתן להבין מהעבודות ב-40 השנה האחרונות.
לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>
הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד
הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון
בלתי משכנע
אם הוא כזה מומחה היה יודע שכל הדיבור הזה על צעירים שעוזבים בגלל מחירי דירות זה מיתוס . על מה הוא מתבסס. צעירים עוזבים את ירושלים על רקע תעסוקה ואופי העיר. כל שנה עוזבים אלפים את העיר ויש בתוכם רוב של אוכלוסייה לא צעירה משכונות דרום מערב העיר. הם עוזבים למבשרת , מודיעין ותל אביב (לא כולל עזיבה חרדית). הם עוזבים לערים בהן המחירים אפילו גבוהים מירושלים אז הטענה לפיה זה יוקר המחייה מופרכת.
יוסי קורן
במקומות הסבירים והמבוקשים בכל הארץ המחירים גבוהים.
לא רק ירושלים