אלפי דירות בעשור הקרוב: ירושלים מתחדשת. ועולה לגובה

בשנה וחצי האחרונות, מאז שנגיף הקורונה פרץ לחיינו בסערה רבתי, הושארו סוגיות חשובות מאוד מחוץ לכותרות היומיות. אחד הנושאים הללו, כזה שקשור לכל אחד ואחת בירושלים ובכלל, הוא של מחירי הדירות. כן, פעם בחודש או ברבעון מפורסמים המדדים השונים, שמצביעים, איך לא, על עוד עליית מחירים, על עוד זוגות ועל משפחות צעירות שלא יוכלו בשנים הקרובות להרשות לעצמן דירה בבעלותן.

ולמרות שמדובר בסוגיה שמטרידה כמעט את כולם, פתרונה עדיין לא נראה לעין. לכן, מיזמיי התחדשות עירונית הם ללא ספק אבן יסוד בכל מענה משמעותי לסוגיית הדיור, בפרט בירושלים, עיר שבה מחסור גדול מאוד ביחידות דיור מצד אחד וחסרון בקרקעות מצד שני – כשהשילוב הזה מוביל, כידוע, לתוצאה אחת: עלייה מתמשכת במחירי הדיור.

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ של "כל העיר בזמן אמת"

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 "כל העיר" ירושלים – גם באינסטגרם

 המייל האדום של "כל העיר" [email protected]

אם מוסיפים לזה גם את המצב הסוציו-אקונומי הנמוך של רבים מהתושבים (ירושלים כידוע במדד סוציו-אקונומי 3, מהנמוכים ביותר בארץ), קיבלתם מצוקה אמיתית וקשה. זו אחת הסיבות שכבר מספר לא מועט של שנים מקדישה עיריית ירושלים והמינהלת להתחדשות עירונית ברשות לפיתוח ירושלים (לשעבר בחברה העירונית מוריה), תחת ראשות העיר של ניר ברקת ושל משה ליאון, משאבים ומאמצים רבים על מנת להגדיל ולקדם מיזמים של התחדשות עירונית – פינוי-בינוי ותמ"א 38.

***

אז מה זה בעצם אומר? מנתונים שהגיעו לידי "כל העיר" עולה כי בירושלים ישנם לא פחות מ-92 פרויקטים מסוג התחדשות עירונית בשלבי אישור וביצוע שונים, במסגרתם נהרסו ועוד יהרסו בשנים הקרובות 9,474 יחידות דיור, כאשר במקומם ייבנו (ברוב הפרויקטים על אותו השטח ובמעטים מהם בתוספת של קרקע משלימה) 34,321 יחידות דיור חדשות – מה שאומר תוספת של 24,487 יחידות דיור. רק כדי לסבר את האוזן, בשנים האחרונות נבנות בירושלים בממוצע קצת יותר מ-2,000 דירות חדשות בכל שנה – כל שמדובר על מספר אסטרונומי שייתן בוסט מטורף לעיר.

הדמיית תוכנית פינוי-בינוי ברחוב הנורית בקרית מנחם (צילום הדמיה: ארי כהן אדריכלים-ניהול פרויקט-יובל ויצמן, טוטם הדמיות)

מנתונים שהועברו ל"כל העיר" על ידי המינהלת להתחדשות עירונית בהרל"י, בימים אלה ישנם 4 פרויקטים, שבהם 534 יחידות דיור חדשות, בשלבי בנייה ממשיים: ברחוב טהון בקרית היובל ישנו פרויקט עם 117 יחידות דיור; ברחוב קנאי הגליל בגוננים נבנות כ-48 יחידות דיור; בפרויקט רובע 1 (המקשר בקרית משה) שלב א' 130 יחידות דיור; וברחוב שטרן בקרית היובל כ-226 יחידות דיור.

כאמור, לפרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים סטטוס שונה – ישנם כאלה בבנייה ממשית, ישנם עם אישורי בנייה רשמיים וישנם כאלה בשלבי אישור בוועדות התכנון והבנייה השונות. מהנתונים שהגיעו לידי "כל העיר" עולה כי ישנם 17 פרויקטים, שבהם 7,265 יחידות דיור, בשלבים מקדמיים של בדיקות היתכנות; 34 פרויקטים, 12,780 יחידות דיור בסך הכל, פתחו תיק תב"ע; 9 פרויקטים, 3,875 יחידות דיור בסך הכל, בתהליכי הפקדה ונמצאים בתוכנית מתקדמת; 18 פרויקטים, בהם 7,007 יחידות דיור, שסיימו את שלב התכנון ונמצאות בשלבי אישור; ו-12 פרויקטים, 2,847 יחידות דיור, בתהליכים של הוצאת היתר בנייה.

***

בשיחה עם "כל העיר" מספר השבוע ראש מינהלת ההתחדשות העירונית עמית פוני, על האתגרים השונים – ההתמודדות מול הדיירים, היזמים, התוכניות ובעיקר על השינויים הצפויים בנראות של שכונות רבות בירושלים, שפשוט יעלו לגובה.

הדמיית פרויקט פינוי-בינוי במתחם המקשר בקרית משה (צילום הדמיה: אדריכל בועז ביטמן)

"מינהלת התחדשות עירונית בירושלים קמה לפני כשבע שנים, והיינו הראשונים שרצינו לקדם את הנושא", מציין פוני. "בירושלים, במשך הרבה מאוד שנים הגישה היתה לבנות עוד ועוד שכונות חדשות בפריפריה – בפסגת זאב, ברמות, בגילה, בנוה יעקב, בגבעת משואה וכו' – והגישה הזו די החלישה את העיר. לפני בערך כשבע שנים השתנתה הגישה הזו, והיה שינוי גדול במדיניות לעבור להתחדשות עירונית – זה אומר לחדש את השכונות הוותיקות במקום לבנות עוד ועוד שכונות חדשות. למהלך הזה יש מספר יתרונות. למשל, ייעול הקרקע מכיוון שקיימות כבר תשתיות שונות – חשמל, מים, בתי ספר וכו', כל זאת ללא פגיעה בשטחים ירוקים".

"על מנת שזה יעבוד ישנם שלושה קריטריונים מרכזיים", מדגיש פוני. "הקריטריון הראשון – כלכליות ליזמים. דבר שני – הסכמת הדיירים, והשלישי – תכנון מוסכם שיענה על כל הרצונות. מבחינתנו כמינהלת, הלב של הסיפור זה הסכמת הדיירים וזו הגישה שלנו. אי אפשר לפנות אנשים בכוח מהבית שלהם, זה דבר שלא ראש עיר יכול לעשות וגם לא שר בממשלה".

כיצד אתם מתמודדים מול חששות הדיירים או התנגדות להתחדשות עירונית?
"ההתמודדות מול התנגדות והחששות של הדיירים היא דרך הבניית הסכמות והסברה נכונה. אנחנו מנסים להבין ממה נובעות החששות שלהם, ולתת להם מענה ראוי. יש מקרים של דיירים מבוגרים בני 70 ומעלה שחיו 30 שנה באותו בניין ופתאום משנים להם, אנחנו מלווים אותם ומסבירים להם לפרטי פרטים. לבסוף, כמעט ולא רואים מקרים שמגיעים לבית משפט. זאת למעט דיירים שחושבים שמגיע להם למשל שתי דירות במקום אחת, ואז באמת נאלצים להגיע למשפט, ורוב הסיכויים שאת זה הדייר לא יקבל".

הדמיית פרויקט פינוי-בינוי בנוה יעקב (צילום הדמיה: משרד רוזנפלד ארנס אדריכלים)

לדברי פוני, "יש המון הסברה והדרכה ליזמים, על איך לדבר עם הדיירים בדרך שלא תעורר התנגדות. בעבר הרחוק היו כל מיני מאכערים, שהיו מחתימים דיירים על כל מיני חוזים משונים והדיירים בכלל לא היו יודעים על מה הם חותמים. היום זה לא ככה, ויש שקיפות מלאה של היזמים לדיירים. הם מסבירים למה הם כיזמים מחויבים, מה הזכויות של הדיירים ועוד. מעבר לכך, וחשוב שכולם יידעו, גם החוק לטובת הדיירים. אחרי הכל, גם אנחנו במינהלת וגם היזמים מבינים ויודעים שבלי הסכמת הדיירים התוכניות יישארו על המדף, והאינטרס שלנו שייבנו כמה שיותר".

איזה עוד אתגרים מרכזיים יש מלבד אי הסכמות הדיירים?
"יש מקרים שבהם יש בעיה עם הכלכליות של הפרויקט, ועולה הנושא של קרקע משלימה שזה אתגר מאוד מסובך – המדינה צריכה לתת קרקע או כסף כפיצוי על כך שבנו פחות יחידות דיור ממה שצריך על מנת שזה יהיה כדאי כלכלית", מציין פוני. "נניח יש כ-100 דירות לפנות, וצריך לבנות כ-400 – אבל לפי השטח התכנוני נכנסות רק 300 יחידות דיור, אז המדינה צריכה לתת ליזם פיצוי על כך שבונים פחות דירות על מנת שלא יגיעו לצפיפות ואני חושב שזה אתגר מסובך שאנחנו עדיין מתמודדים מולו".

"אתגר אחר", מוסיף פוני, "הוא לבנות מחדש את השכונות – זאת אומרת התאמת השכונות. אם למשל הגדלנו את מספר הדירות בקרית היובל, אז צריך להתאים תשתיות – כבישים, מקומות חניה, בתי ספר, גנים וכל מה שכל תושב ותושב צריך ליד הבית. אם לא נעשה את זה העיר, תיתקע ותהיה קריסה ואז תושבים לא יגיעו, שזה גם אתגר חשוב".

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה באנדרוייד

הורידו את האפליקציה באייפון

 "כל העיר" ירושלים בפייסבוק 

 הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ – "כל העיר עדכונים בזמן אמת"

"וישנו אתגר הדור הבא", אומר פוני. "אנחנו רוצים לדעת איך אנשים חיים במגדלים. אתגר הדור הבא אומר לבנות את הבניינים החדשים, ועכשיו כשיש מגדל 20 קומות אותי מטריד איך הבניין הזה מתוחזק לאורך זמן, כי צריך לדעת לתחזק דבר כזה. מדובר במערכות אחרות וכל בניין צריך חברת ניהול. מדובר בהמון מתקנים שאנשים לא מודעים אליהם. בבניינים הירושלמים של פעם היו 5-4 קומות, מקסימום היתה מעלית. ועכשיו יש בניין עם כמה מעליות, חניון תת קרקעי, מערכות בטיחות, תאורה וחיישנים, מאגרי מים, צובר גז ועוד – זה כבר לא תחזוקה שוועד בית יכול לעשות. צריך ממש חברת אחזקה, וכבר ראינו מקרים שחברות אחזקה לקחו כסף אבל לא נתנו תמורה והשאירו חובות לחברת חשמל ולגיחון. כמו כן, עלות של ועד בית כיום היא כ-150 שקל במקסימום, ופתאום צריך להתנהל מול חברה ולשלם 600 שקל בחודש – זה אתגר".

הדמיית פרויקט פינוי-בינוי שטרן: (צילום הדמיה: דלה פרגולה אדריכלים)

"באמת צריך לדעת להתמודד מול דבר כזה", מסביר פוני. "אם בעבר דיירים שילמו כ-50 שקל בחודש וועד בית רק על ניקיון פתאום צריך להתנהל מול חברת ניהול מקצועית ולשלם 600 שקל בחודש, התחזוק גם אתגר".

***

תוכניות ההתחדשות העירונית מתרכזות בשלב הנוכחי בעיקר בשכונות קרית היובל, קרית מנחם ובקטמונים/גוננים. אבל כבר בעתיד הקרוב הן יתחדשו לעוד ועוד אזורים ורחובות – בעיקר כאלה שבסמוך אליהם צפויה לעבור הרכבת הקלה, רחובות כמו דרך חברון, שדרות הרצל, שכונת רסקו ועוד.

הדמיית פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הארזים בבית הכרם (צילום הדמיה: באדיבות אולין)

"מאז שמנהלת התחדשות עירונית קמה לפני כשבע שנים, גדלנו מ-3,000 יחידות דיור לכ-35,000 יחידות דיור", מתגאה פוני. "השכונות בתהליכי התחדשות עירונית הינם במגוון אזורים. למשל – יש בקטמונים פרויקטים מאוד משמעותיים, בדרך חברון וכל האזור של דרום דרך חברון בשיכונים הישנים יש ריכוז של פרויקטים. בנוסף, מתחילים לראות פרויקטים בנוה יעקב וברסקו. רואים את זה בהרבה מאוד מקומות בעיר. לצערי עדיין במגזר החרדי זה לא מספיק, ועוד לא הגענו לעומק לשם, אבל גם שם האסימון מתחיל ליפול".

איך מתמודדים מול הצרכים של המגזר החרדי?
"אנחנו הראשונים בארץ שלקחנו רכז לענייני חרדים, והוא בעצמו שייך למגזר החרדי. בציבור החרדי צריך לעשות תכנון שמתאים להם, מדובר בהרבה מוסדות ציבור, וזה ציבור שלא מתגמש גם במעלית שבת, אז אי אפשר לתכנן ולעלות יותר מדי לגובה. אנחנו מנסים להתאים את התכנון למאפייני הציבור החרדי. אנחנו בסוף רוצים לשרת את כל המגזרים ומאמינים שכל אחד צריך את המאפיינים הייחודים לו. הפן העיקרי הוא בעיקר הסברה שבשכונות החרדיות יהיו פרויקטים מתאימים להם".

***

על מנת להתמודד מול הצפיפות והביקוש לגור בעיר, נראה שאין מנוס מלבנות רבי קומות, שיכילו כמה שיותר דירות, תוך מינימום פגיעה בריאות הירוקות שנותרו בירושלים, ומקסימום שימוש בקרקעות תוך שימת דגש על תשתיות מתאימות במגוון השכונות.

"העתיד של העיר הולך להיות בבניינים גבוהים מאוד", מסכם פוני. "אנחנו מתכננים בניינים של 30 קומות כרגע, זה לא בביצוע רק בתכנון, אבל זה עתיד לקרות, ולהפוך למגדלים של ממש. התחדשות עירונית תהיה בכל הארץ לא רק בירושלים, המדינה תעלה לגובה אין ברירה אחרת".

במבט של 10 שנים קדימה, ולפי התכנונים כמה יחידות דיור יתווספו לעיר?
"לפי התכנוניים שלנו, בשנת 2030, יהיו כ-10,000 יחידות דיור בנויות בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. אני מקווה שנגיע לזה. זה אומר כ-1,000 יחידות דיור מדי שנה רק בהתחדשות עירונית. הקצב הזה עדיין לא מספיק לעיר כמו ירושלים שהולכת ונהיית צפופה, מכיוון שהיא צריכה פתרונות דיור בקנה מידה גדול יותר, אבל בשורה התחתונה אני מקווה לעמוד בתכנון, ואם נהיה מאוד טובים אז נגיע גם ל-15,000 יחידות עד שנת 2030".

לעדכונים אחר כל הידיעות הכי חמות>>

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כל העיר" באייפון